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  • 執筆者の写真takayuki

女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編②R5.3.16開札

更新日:2023年2月12日




今回は店舗付き住宅(空家)の競売です。

さて、今回取り上げるのは「店舗付き住宅(空家)の競売物件」です。


大阪地裁堺支部

土地が1件・戸建て16件・マンションが3件で、合計20件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は3月1日~3月9日

開札期日は3月16日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

店舗付き住宅(空家)

おすすめポイント(5段階評価)

★★★☆☆


事件番号:令和04年(ケ)第109号

売却基準価額:3,080,000円

買受申出保証金:620,000円

買受可能価額:2,464,000円



1.土地


種別:土地

物件番号:1

所在地:堺市東区日置荘北町

地目(登記):宅地

土地面積(登記):41.88m2

用途地域:第二種住居地域

建ぺい率:60%

容積率:200%


2.区分所有建物


種別:区分所有建物

物件番号:2

所在地:堺市東区日置荘北町

種類(登記):店舗・居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

専有面積(登記):

1階:27.85m2

2階:23.80m2

専有面積(現況):

1階:27.85m2

2階:約26.60m2

間取り:2K

敷地利用権:所有権

管理費等:

バルコニー面積:不明

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和48年7月

階:1階と2階

総戸数:3

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1、2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。


・その他買受けの参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を店舗・住居(空家)として使用している。

2.看板がある。

3.2階に2か所の増築が見られた。

4.外壁の劣化や雨漏りの跡などが見られ、管理状態は良くないと思われる。

5.2階ベランダ側の窓ガラスは破損し、浴室の入り口ドアの窓ガラスも破損している。


※関係人の陳述等より

1.所有者より

①私は目的建物を店舗として使用しており、約20年前から誰も住居として使用していません。

②昭和48年築であり雨漏りなどがあります。

③亡き父が約30年前に屋根の上に温水ソーラーを設置しましたが、現在は使用不可です。

④約45年前にベランダの南西側に支柱を作り浴室を増築しました。プロパンガスは撤去しており、浴室として使用できるか不明です。

また、ベランダから雨漏りがするので防水シートをベランダに敷いています。


※執行官の意見より

今回は特にコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りは1階店舗+キッチン。2階は2部屋です。

2.店舗の名残のような商品らしきものなどが見受けられます。

3.その他にも生活雑貨なども見受けられます。

4.浴室は2階にあり、浴室に入るにはベランダを通るようです。


■評価書より

・最寄駅から約600m。徒歩8分です。

・用途地域|第2種住居地域

・接面道路の状況|北側幅員約7m府道【42条1項1号道路】

・ライフライン|上水道、ガス配管あり。下水道あり。

※公共下水道は北方市道に埋設されており、そこから私設配水管が引かれている可能性があるが詳細は不明である。

・経済的残存耐用年数|1年

・建築計画概要書等は見当たらないとのことであった。

・目的建物は3戸1の連棟式建物の端家である。


・評価算定の基準額は約489万円となっています。

・評価人の算定額で賃料目安がないため近隣相場にて算出6万円/月です。年間だと72万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が308万円です。

家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。


計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷308万円×100=23.37(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約489万円

計算式2【基準額での計算】

72万円÷489万円×100=14.72%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷391万円×100=18.41%(表面利回り)となりました。

 

入札時のワンポイント

 

最近では数が少ない店舗付き住宅です。


駐車場がありませんが、最寄駅からも徒歩10分圏内であるため、駅を利用されるお客様向けのお仕事であれば十分店舗として利用できそうです。


修繕箇所が多く見受けられるため、初期改装費はかかりそうですが、その後はコストを抑えられるかと考えます。


連棟式建物ですが、隣家も店舗付き住宅として利用されているようなので、火器を使う業種は難しいかもしれませんが、それ以外では利用用途も幅広く考えられそうです。


 

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本ブログのコンセプト

 

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