女性の不動産投資。不動産投資の詐欺まがいの手口に注意④
前三回で不動産投資の詐欺に注意することとして記事を書いてきました。
今回はどうすれば不動産投資の詐欺から身を守ることできるのかを見ていきます。
以前の記事はこちらから
不動産投資の詐欺から身を守る
■不動産投資の知識を身に着ける。
やはり、何といってもこれが一番大切です。
簡単な儲かる仕組みだけを鵜呑みにしていると相手の思うつぼになってしまいます。
そうならないためにもご自身で知識を身に着けることが大切です。
では、どうやって不動産投資の知識を身に着けるのか？
そもそも、「不動産の知識」と「不動産投資の知識」の違いを知っておきましょう。
■不動産の知識とは？
不動産を購入する時にどのようなポイントを知っておくのか？
また、どのような費用がかかってくるのか？
ここを抑えていきましょう。
１．購入する時のポイント
まず、購入する不動産の種類「土地」「戸建て」「マンション」大きく分けると、この3種類に分類されます。
■土地の場合で考えられるのは・・・・駐車場
■戸建ての場合で考えられるのは・・・一戸建て、連棟式建物
■マンションの場合で考えられるのは・・・・区分マンション、連棟式建物
土地や戸建ての場合は、
①再建築ができるのかどうか？
家を建てる際には建築基準法という法律に定められた道路に接道していることが要件となります。なので、それに該当する道路に接道していない場合は、建て替えができない不動産となります。
また、接道する道路が建築基準法の道路になっていても、家の接している横幅（間口）が原則２ｍないと、同じく建て替えができない不動産となります。
『見た感じで、道路が狭い、間口が狭いと感じたら建て替えができるのかどうか？を営業マンに聞いてみましょう。』
②違反建築物かどうか？
これは、戸建ての場合のみです。これも法律で定められている、建蔽率と容積率のお話になります。住居系、商業系、工業系など、家を建てる地域がどの「用途地域」に該当しているのか？それによって基準が異なります。
その建蔽率、容積率が決められた大きさよりも大きくつくられている場合は、違反建築物となります。
この場合は、金融機関からの融資を受けられるかどうか？そちらにも影響が及びます。
そして、現在は違反して大きな建物になっているので、建て替えが必要となった場合は、今よりも小さいな建物を建てる必要があると考えておきましょう。
『敷地いっぱいに建物が立てられている場合や、増築されている場合は、要チェックです』
③隣地との境界について
現在は、土地、一戸建ての不動産取引をする際に、隣地との境界がどのようになっているのか？それを確認してポイントを明示して取引するのが一般的になってきました。
しかしながら、売買代金によっては、境界については、以前作成された「地積測量図」を基に取引されているのも事実です。
一般的には売主の費用負担で行っています。
新しく建てられた建物は比較的少ないですが、昔に建てられた家では、隣との間があまりスペースが取られていないため、お互いに屋根が隣地にはみ出していたり、エアコンの室外機を隣地との間に設置したら、少しはみ出してしまっている。そんなことは日常的にあります。
売主さんは、以前からそこに住まわれて隣家の方ともコミュニケーションを取られたりしているため、話はスムーズに進められるため、そのような越境物がある場合は、「将来撤去の覚書」をとって、買主さんへお渡ししているのが現状です。
『一番いいのは、隣地の方全員が立ち合いをして境界の確認をするのが一番ですが、売買される取引価格によっては、それを省くケースもあります。ただし、越境物などがある場合は、しっかりと書面に残してもらうことが大切です。』
④ライフラインについて
ご自身が住まわれる場合は、気にされる方はいてると思いますが、ご自身が住まないとあまり意識はいきません。
ライフラインとは、上水道、下水道、ガス配管をここでは言います。
■上水道について
気を付けるポイントは、どこから上水道の給水管が入ってきているのか？（引込）
最近では、建物が接道する道路（前面道路）から直接、宅内へ引き込みされていますが、昔は、他人地を通って引込している場合があります。
今も多く残っています。
■下水道について
こちらも上水道と同様に同じ考え方になります。
引込がどこからされているのか？
まれに、行政の所有ではなく、私有の下水管もありますので確認が必要です。
※下水道が整備されていない地域では、
①浄化槽
②汲み取り式
こちらもありますので、確認しましょう。
■ガス配管について
こちらは都市ガスを利用できる場合は、地域のガス供給会社が整備されています。
大阪であれば、「大阪ガス」ですね。
ガスの供給が無い地域では、プロパンガスが一般的です。
プロパンガスも個別で設置されている世帯、地域一帯で集中的にまとめて設置している場合もありますので、確認しておきましょう。
⑤前面道路について
道路についても、誰の所有物であるか？それも確認しましょう。
一般の方は、車が通れる場所や人が歩ける場所の道路は、行政で管理していると思われている方が多いようですが、それだけではありません。
一般の個人の所有の土地で、道路提供している場合もあります。
また、一帯を開発して分譲された場合では、そこを分譲した不動産会社などの開発業者の所有になっている場合もあります。
いずれにせよ、建築基準法の道路として取り扱いされている場合は、家の建て替えはできます。
気を付けるポイントとしては、開発業者が所有している場合で、建物の建て替えをするために、新たに水道管の引き込み、下水道の取り付けをするために、道路を掘削する必要がある場合に、その開発業者の許可を得ないと工事ができません。
ハンコ代と言われる費用を請求されるケースがありますので注意ください。
マンションの場合は、
マンションの場合は、比較的に上記で説明した内容をクリアされた状態になっているのが大半です。
マンション独自の注意点としては、
①管理会社の有無
マンションによって、管理会社に依頼している場合と、中に住む住人たちで管理をされている場合とあります。
管理会社に依頼することで、第三者がお金の管理を行ってくれ、将来的な大規模修繕の計画も立ててくれます。但し、その分のコストがかかります。
一方、自分たちで管理する場合は、管理費が抑えられるためコストは下がりますが、皆さんから集めたお金を、誰かが管理するので、ネコババされるケースも存在しています。
『コストはかかるけど、第三者である管理会社を入れているのがベター。自主管理の物件は要チェックです』
②管理費、修繕積立金の額は？
毎月のランニグコストになりますので、いくらくらいかかっているのか確認しましょう。
家賃から差し引かれると思っておいてよいでしょう。
築年数が新しい間は、低いですが、年数が経ってくると上昇していきます。
管理費は、管理会社や管理人へ支払うお金。
修繕積立金は将来、大規模な修繕工事をするための貯金額です。
『修繕積立金が少ない場合は、将来的に大規模修繕が計画的にできない。お金を各住戸に一時金として徴収する。マンションの管理組合として金融機関からお金を借りる。そのようなことがあります。』
③その他
エレベーターがあるのか？
駐車場、駐輪場の有無、台数の有無？
オートロックがるのか？
宅配ボックスは？
など、個別で気になるところは確認しておくといいでしょう。
■不動産投資の知識とは？
ベースとして不動産の知識を身に着けて頂ければ、まず誤った不動産を購入することは減少します。
しかし、不動産投資となると、わかりやすく言うと「儲かる」「儲からない」その指標も入ってくるので、その点を確認しましょう。
①表面利回りと実質利回りを知る。
②購入にかかるお金がどれくらい必要なのかを知る。
③将来の維持メンテナンス費がどれくらいかかるのか計画を立てる。
※区分マンションの場合は、修繕積立金として徴収されているので、戸建ての場合です。
④入居者がどのような世帯を狙えるのか？
※学生が多い、ファミリーが多いなど、ご自身が考えている投資物件にマッチしているエリアかどうか？
⑤金融機関の利用について考える。
金融機関でローンを組んで購入する場合は、いくら借入ができるのか？何年借入ができるのか？毎月の返済額はいくらになるのか？
毎月入ってくる家賃収入から、支払いで出ていくお金を差し引いて手元に幾ら残るのか？
毎月の返済額が多いと、空室になってしまった場合にその空室期間中は、手持ち資金を投入しないといけません。
1ヶ月、2か月程度であれば問題ないかもしれませんが、プラス、改装費などを入れるとかなりお金が必要となります。
無理のない返済計画となっているのか？確認しましょう。
⑥入居済みなのかこれから募集なのか？
入居済みの場合は、オーナーチェンジと呼ばれていて、購入した時点からすぐに家賃収入が見込めます。
その一方、これから募集と言うことは、空家の状態なので、一般的な不動産取引と同じです。その場合は、改装が終わっている不動産なのか？それともこれから改装が必要なのか？それでも購入価格＋αで変わってきます。
⑦土地が所有権なのか借地なのか？
土地が所有権であれば、何も問題ないのですが、借地の場合は、地代が発生します。
また、ご自身が売却する際に、地主へ名義書き換え手数料などという名目でお金を支払います。支払は売主負担が一般的です。
まとめ
不動産の知識を身に着けることで、間違った不動産を購入することは減ります。
そのうえで、不動産投資をするために必要な知識としては、
購入金額
購入時にかかる購入価格＋諸費用
税金
修繕費
保険料
といった、支出がどのようになるのか？
そして、期待する家賃収入が見込めるのか？
既に入居者がいてる場合は、家賃は確定してますが、これから募集するとなると、予定していた賃料で借り手が付くとは限りません。
急いで募集したいとなると、条件を下げないといけない場合もよくあります。
しかし、
当初の資金計画の段階でリスクも考慮しておけば、慌てる必要もありません。
営業マンの高利回り攻撃にも、ご自身の購入するラインを作ることができれば、基準に満たしていないから買わないと簡単に言えるでしょう。
私が営業マンにそのように言われた「では、ご自身が買ったらどうですか？」と、突き返します。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
騙されてる？
信用できない？
わからない？
初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。