前回不動産投資の詐欺の手口に注意②で、ご紹介した内容とまた違う注意点を引き続きみていきたいと思います。
前回の内容はこちらをご覧ください。
それでは、前回に続き営業トークの一部をご紹介していきましょう
①高利回りなので儲かる
■高利回りを強調する。
これも不動産投資を検討されていた方は、営業マンから言われたことありませんか？
本当に高利回りのお話ももちろんありますが、違う場合もあります。
単に騙しの手口として使用しているのか？
その根拠となるものは何に基づいて説明してくれているのか？
まず、不動産投資をするうえで使用する用語「利回り」を使います。
利回りとは？
簡単に言うと、投資したお金が何年で回収できるのか？そう思っていただくほうがイメージしやすいと思います。
例えば、
家賃が５万円の不動産投資物件を６００万円で購入したとします。
この時に利回りを求める計算式が
【年間の家賃収入】÷【購入価格】×１００＝【利回り】
上記の計算式で「利回り」を求めていきます。
今回の場合だと、
５万円×１２か月＝６０万円が年間の家賃収入となります。
『６０万円÷６００万円×１００＝１０％』となりました。
では、毎年６０万円の家賃収入が入るとしたら６００万円は何年後に回収ができるのか？
単純な計算ですよね。
６００万円÷６０万円＝１０→１０年で回収できるとなります。
では、同じ５万円の家賃で購入した金額が３００万円だとすると？
『６０万円÷３００万円×１００＝２０％』となりました。
これも先ほどと同じように計算すると、
３００万円÷６０万円＝１０→５年で回収できるとなります。
上で見ていただいたように
１０％、２０％という計算式を使い利回りの数値が高いほど、短期間で回収できるという考え方で不動産投資をされる方は物件を見ています。
もちろん、それ以外にも色々とチェックするところはありますが、簡単な指標として判断される材料となります。
そして、後でもでてきますが、利回りには
「表面利回り」
「実質利回り」
この二つの用語あることに注意しましょう。
表面利回りとは？
先ほど事例で説明した計算式で求める算定式となります。
実質利回りとは？
先ほどの事例では、購入にかかる費用は購入代金のみで計算していました。
細かく費用をだしていき、手元に残るお金はいくらになるのか？を算定します。
例えば、
購入する際の、①不動産の仲介手数料、②名義を移すための登録免許税など
実際には物件価格＋諸費用と呼ばれるお金が別途必要となります。
場合によっては、室内外の改装が必要となる場合もあるため、その場合は改装費も含めて考えておかないといけません。
では、具体的にどのような場合に気を付けるのか？見ていきましょう。
①表面利回りでの説明の場合は注意！
表面利回りは、あくまでも購入代金をもとに計算しますので、おおよその目安としてみるのは良いですが、それ以外に必要となる費用も、しっかりと説明を聞きましょう。
また、実際にお部屋を借りている賃借人が住んでいるのか？住んでいないのか？
住んでいる場合は、家賃がわかっているので、毎月の家賃収入はわかりますが、未入居でこれから募集をするときなども注意が必要です。
その場合は「想定賃料」として、近隣の事例や過去の募集実績から、おおよその家賃を設定して計算を行います。
私も、競売入札シミュレーションを行う際は、
１．評価人（不動産鑑定士）が算出した想定賃料があれば、そちらを使用します。
それがない場合は、
２．近隣の募集状況からみて、家賃設定を考えます。
物件や立地によって、強気の設定を考えたり、抑え目で考えたりと様々です。
ただ、入居者が決まるまでは不確定要素が高いので、営業マンの話を全て鵜呑みにせず、ご自身でも調べることしてください。
上記を踏まえて例題で見ていきましょう。
営業マンからの提案事例
営業「今回は、高利回りの不動産投資物件がでてきたので、一番にＡさん（購入者）に情報をお持ちしました。」
Ａ「どんな物件ですか？」
営業「ご希望されていた１Ｒのマンションですが、利回りが２０％でているんです。」
Ａ「それは凄いですね。以前のお話では１０％の利回りが目安だと聞いていたので、その倍になると凄い利回りよいですね。ちなみにおいくらになるんですか？」
営業「はい、毎月の家賃が５万円でして、表面利回りが２０％になりますので、３００万円になります。」
Ａ「それくらいの金額でしたら手元の現金でも十分買えそうです。」
営業「それは良かった。これだけ利回りが良い物件なので、すぐに売れてしまいます。どうされますか？購入されますか？今決めていただけたら、物件を抑えますがどうします？」
Ａ「わかりました！買います！買います！。どうしたらいいですか？」
営業「では、申込金としていくらかお金を預かりたいのですが、今お手元にお幾ら現金をお持ちですか？なければお金をおろしに行くことはできますか？」
Ａ「今、手持の現金は少ないので、すぐに隣のコンビニでおろしてきます。いくらいりますか？」
営業「まぁ、価格も低いので１割として３０万円お預かりできますか？」
Ａ「わかりました、すぐおろしてきます」
このような、やりとりがあり、お金をおろして申し込みを行ってしまった場合、どの点を気を付けておくのが大切か？皆さんお分かりになりましたでしょうか？
注意ポイント１
営業「はい、毎月の家賃が４万円でして、表面利回りが２０％になりますので、３００万円になります。」
表面利回りという用語を用いているので、実質の利回りがいくらになるか？わかっていませんよね。
この場合の確認の仕方としては・・・
１．今は人が住んでいるんですか？
家賃が実際に入ってきているのか確認するための質問です。
２．家賃は家賃だけですか？それとも共益費とか管理費なんかは別にいただいてますか？
管理費、共益費をとっている場合は、管理会社が入っている場合なども考えられます。
３．マンションということは、月々の管理費、修繕積立金はいくら必要ですか？
区分マンションは概ね、管理費、修繕積立金を各住戸の所有者から集めているので、毎月必要となるランニングコストを計算するうえでしらないと大変です。
先ほどの例では家賃が５万円となっていました。この管理費等が２万円するとしたら、手残りは３万円になります。
そうなると、表面利回りでは２０％でも、実質利回りはさらに低くなります。
最低限はこれくらいの質問ができるようにしておきましょう。
注意ポイント２
営業「では、申込金としていくらかお金を預かりたいのですが、今お手元にお幾ら現金をお持ちですか？なければお金をおろしに行くことはできますか？」
今どき、申込金を預かる不動産会社は少数です。
預けたはいいけど、持ち逃げされる恐れがあるので、個人的には支払いはしません。
ただ、預からないと物件を抑えられない。そんなことを言われても実務では全く関係ありません。契約して初めて売主、買主が拘束されるので、それまでは何の約束にもならないです。
下手をすれば、そのお金を持ち逃げされる可能性もあるので慎重に対応しましょう。
こちらの記事でもご紹介しています。
不動産売り主の依頼を直接受けたかどうか？
不動産の売り主の仲介として、直接依頼を受けている場合、我々業界では「元付」という言葉を用いています。
売り主より直接依頼を受ける不動産会社は「元付」
買主より依頼を受けて売り主の不動産を紹介する不動産会社を「客付け」と呼んでいます。
そして、「元付」より情報をもらって、自分たちの顧客に紹介する場合は、「業物」（ぎょうぶつ）と呼び、何か確認事項、申込を確認する場合は、この元付に問い合わせをします。
先ほどの例で、お客様Ａに対して物件を紹介してるのが、
「元付」の不動産会社であれば、自分でお客様を管理できるので、物件を抑えるという発言はわかります。
しかし、単なる客付けの会社であれば、自社で預かっている物件ではないので、物件を抑えることはできません。
あくまでも、元付不動産会社に承諾をもらわないと抑えることができないということです。
昔は、割と申し込みを頂いて、元付にＦＡＸを入れることで抑えてくれもしました。しかし、抑えたはいいけど、ローンが通らなくて買えなかった。そうなると、売り主はその期間に他社から買いたいと申し込みがあったものを断らないといけなくなります。
なので、今はローンを利用する場合は、事前審査の承認を得ないと物件を抑えてくれないのが一般的になってきています。
買主の立場からすると、時間との勝負であわただしくなりますが、売り主の立場で見ると、住宅ローンの事前審査の承認をもらってきてくれれば、契約に進めるお客様としてお話もスムーズに進むため売り主にとっては良い結果となっています。
なので、元付の不動産会社でないのに、お金を預けても意味がないのはそのためです。
まとめ
利回りだけを見ると確かに高利回りだと思う不動産は、結構あります。
しかし、購入金額以外にかかる諸費用や、所有期間中の維持コストを考えてみると大幅にダウンすることもあります。
特に区分マンションの場合は、管理費、修繕積立金が必要となります。
お部屋が小さいので金額はファミリータイプに比べると少ないですが、毎月必ず必要になるお金です。
また、毎年かかるお金は固定資産税、都市計画税という税金がかかります。
さらに火災保険代、マンションによっては、水道代など。
それらの維持コストを見て最終手残りがいくら残るのか？
金融機関からお金を借りて購入する場合は、さらに毎月の返済額が発生しますので、手残りあるのか、それとも足りなくて手出しが必要になるのか？
これも先々の運営で抑えておかないといけないポイントです。
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