不動産投資に係る詐欺までは言い切れませんが、いわゆる営業トークで色々と情報を与えてくれる営業マンもいてます。
正しい情報、間違った情報、勘違いしている情報
すべて正しい情報を貰えているとは考えず、自分でその情報を確かめることで防ぐことができます。
それでは、その営業トークの一部をご紹介していきましょう
①年金対策になる
■年金対策
これはよく耳にするポピューラーなトークです。
実際の考え方でも「年金対策」として考えることもできます。
毎月家賃収入が入ってくれば、ご自身が退職して年金生活になった場合に、年金以外に家賃収入が入ってくるので月々の生活もゆとりを持つことができます。
ですので、一概にすべてが間違っているとは言えません。
ただし、
注意して欲しいのは、購入する不動産投資の物件です。
ここでは、2つの事例をご紹介します。
①新築マンションを購入
②中古マンションを購入
それぞれのポイントも抑えて見ていきましょう。
①新築マンションを購入
■新築マンション購入時のポイント
○プラスポイント
１．新築マンションは融資を受けやすい。
２．借入期間が長く借入できる。
３．入居者が決まりやすい。
４．当初のマンション全体の修繕費負担（個人負担）などが安く済む。
５．入居者がある程度長く住んでもらえる可能性が高い。
６．家賃設定が高くできる。
○マイナスポイント
１．固定資産税、都市計画税の税金負担が中古に比べ高い。
２．利回りが低い。購入金額が高いので長期間での回収となる。
３．金融機関からの借入であるため、月々の返済をした手残りが少ない。場合によっては、不足がでて、手持ち資金を毎月穴埋めすることもある。
４．空室時でも金融機関への返済は必要なので、返済ができなければ競売になる可能性がある。
５．将来的に家賃は減少し、マンション全体の管理費等のコストが上昇する。
プラスポイントとマイナスポイントがありますので、そのポイントをしっかり抑えましょう。
②中古マンションを購入
■中古マンション購入時のポイント
○プラスポイント
１．固定資産税、都市計画税の税金負担が新築に比べ安い。
２．新築に比べ利回りが高い。購入金額が低いので新築と比べると短期間が見込める。
３．借入金額が低いので毎月の返済額は新築に比べ低い。
４．家賃設定はある程度の水準に落ち着くため大きな減少は考えにくい。また、改装費をかけることで家賃設定UPが見込める。
５．現金で購入できる物件が見込める。
○マイナスポイント
１．新築マンションと比べ融資を受けにくい場合がある。
２．借入ができても、借入できる期間が短い。
３．新築に比べ、入居者が限定されてくる。
４．マンション全体の修繕費負担（個人負担）が高くなっている。手残りのお金に影響する。
５．現金で購入すると手元資金が一時的に減少する。
プラスポイントとマイナスポイントがありますので、そのポイントをしっかり抑えましょう。
新築、中古、両方のプラスとマイナスを見比べて頂いたうえで、ご自身の年金にプラスとして働くのか？
その点を見極めましょう。
新築で購入される方は、その家賃が10年、20年、30年先でも同じ家賃を手にできると思われている方は注意してください。
時間が流れることで家賃も下がっていきます。30年先でもその家賃が手に入ると思って資金計画なんてされていると間違いなく返済計画が狂います。
将来の計画性の話に納得いかない説明を受けた場合は、ご自身でもしっかりと確認しましょう。
中古で購入される方は、概ね家賃の変動は新築と比べると緩やかになる傾向です。
また、固定資産税などの税金は、価値が減っていると言うことで減少していきます。
その一方、マンション全体を維持するための修繕費は年数を重ねていく上で、増えていきます。
しっかりと家賃収入として手元に入るお金と出ていくお金をみて、手元に残るお金はいくらくらいになるのか？チェックしておきましょう。
②生命保険代わりになる。
■生命保険代わりになるとは？
これは、不動産投資物件を購入する場合に金融機関でお金を借りて購入される方に見られます。
その理由は？
不動産を購入する場合に、「団体信用生命保険（団信：だんしん）」と呼ばれる保険へ加入できることが条件としてお金を貸し出ししている金融機関が多いからです。
お金を借りる条件のため、入れないとお金を借りれません。
それをうまく利用した営業トークになるのです。
「団信がついているので、万が一のことがあっても、その保険でローンの返済はなくなります。」
万が一とは、ご自身が亡くなる。高度障害になる。そのような場合を指します。
その規定もかなり厳しいので、かなりのことが起こらないとローン返済が免除となることはありません。
そして、返済が終われば団信もなくなるため無保険状態となります。
一番肝心な老後に向けての保険ですが、ローンの支払が終わった後に保険がなくなり、新たに保険へ加入しようとすると「希望する保険に入れない」「保険料が高い」そのようなことが起こりうる可能性があります。
実務では、一般住宅を購入されるお客様も同様に団信への加入がほぼ義務化されています。
私は、団信はご自身が亡くなった時に、ご家族の方が住宅ローンの返済で困らなくてすむ、その程度に考えて下さいと伝えています。
住む家は確保できるとして、残されたご家族の生活を考えて、今後の資金計画（貯蓄、投資、保険）なども並行してお考えしておいてください。
そのようなお話をしています。
団信に入ることで、確かにローンの返済は不要となりますが、ご自身の生活を助けてくれるものではありませんのでくれぐれも注意してください。
まとめ
今回は、2つのテーマを取り上げてみました。
年金、保険と皆さんが気になるテーマでもあると思います。
特に女性の方はこのキーワードには敏感になられるのではないでしょうか？
ご自身の老後の生活を考えたときに、どれほどのお金が必要なのか？
若いうちから始めるのが何事もよしとして考えられている時代です。
新築物件を25歳の時に30年ローンで購入すると、55歳の時には完済しています。
そこからは夢に見た家賃収入を得ての生活が始まります。
しかし、その30年の間でどのようなイベントが待ち受けているのか？
個人的には、確かに新築物件は金融機関からもお金を借りやすい状況でありますが、月々の返済額、期間を考えると、中々前に進めません。
既に不動産投資物件を複数所有されている方だと話は違いますが、初めて不動産投資を考えている方にはお勧めしていません。
それよりも、手頃な中古物件を購入されるほうが、投資する資金が低いこと、金融機関から借入しても毎月の返済額が少ないこと。回収期間が新築に比べ短くなること。そして、回収期間が短ければ、次の不動産投資物件を購入することもできるので、リスクヘッジへ繋がります。
これはあくまでも私見なので、皆様のお考えに沿った不動産投資物件をお選び頂ければと思います。
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