女性の不動産投資。不動産投資のお金の稼ぎ方
不動産投資をするうえで、しっておくお金の稼ぎ方。
不動産投資を行う上で、一番わかりやすいのは毎月入ってくる家賃収入ですよね。
毎月の家賃が5万円入ってくる。
年間だと5万円×12ヶ月＝60万円が年間の家賃収入です。
専門的な用語では「インカムゲイン」と呼ばれています。
または、「運用益」などとも呼ばれています。
不動産を購入して所有している期間中に稼ぐ「家賃収入」のことになります。
単純な考え方だと、先ほどの例だと月5万円の家賃なので、年間60万円の家賃収入となりました。
前回の記事でも書きましたが、所有しているだけで毎年必ずかかる経費があります。
おさらいしておきましょう。
所有期間中に必ず必要となる経費
１．固定資産税、都市計画税（税金）
こちらは、ご自宅などの不動産を所有されている方は見聞きされたことありますよね。
これは、所有している不動産（土地・建物）に対してそれぞれ課税されています。
3年に一度、評価替えという課税対象額の見直しを行います。
土地は時代の背景で景気が良くなれば地価があがるので、課税額アップすることもありますし、逆に景気が悪くなれば、下がることもあります。
建物は基本的には、減価償却と言われ、毎年価値が下がっていくので、減少していくと思っていても大丈夫でしょう。
強制的に発生する税金は上記のみです。
「不動産取得税」は、購入した時のみにかかる税金です。
「不動産の譲渡所得」がある場合、こちらは「譲渡」と書かれている通り、所有している不動産を売却した時に課税される税金です。
こちらも短期譲渡、長期譲渡により税率が変わったり、売却した金額で得をした、損をしたでも扱いが変わります。
詳しくは税理士さん、もしくは税務署へお尋ねください。
２．火災保険料
こちらは、所有者がかける保険ですね。賃借人が住んでいる時は、賃借人には個別で「借家人賠償保険」と呼ばれる保険への加入を促していると思います。
こちらは、あくまでも、室内で住まわれている賃借人が室内で何かあった時にでる保険なので、例えば、一戸建ての場合でしたら、台風などによる雨漏りなどがあっても、賃借人さんの保険は適用されません。
その場合、その物件所有者であるオーナー自らが加入している保険を請求して修繕することになります。
必ず保険への加入が必要なのか？
必ず保険へ加入する必要はありませんが、もし、何かあった時には自費で修繕する必要が出てきますのでそちらで対応することになります。
そうなるとかなりまとまった費用がかかるので、今どきのオーナーさんは保険へ加入されている方が多いと思います。
保険の契約も1年契約、2年契約と選べたりしますので、しっかりとご自身のプランにあった保険を選んで加入されておくことをお勧めします。
余談ですが、加入する保険会社も大切ですが、特に損害保険は担当者も重要です。
しっかりと事故対応をしてくれる人でないと、降りる保険も降りなかったりしますので、ご注意ください。
３．町内会費
こちらは、強制的に徴収している町会と、任意の町会がありますので、絶対というわけではありません。
４．管理費・修繕積立金など（区分マンションの場合）
マンションの場合は、必ずと言ってよいほど、この2つ（管理費、修繕積立金）はあります。
マンションの戸数が多ければ、全体で集めるため低く設定されているケースもあります。
逆に戸数が少ないと一戸当たりの集める金額も高くなる傾向にあります。
また、築年数が新しいマンションでは低く、古い建物になると高くなる傾向もあります。
古くなると維持修繕にかかる費用もあがってくるので、仕方がありません。
余談ですが、築年数が古い、戸数も少ない。
そのような状況で管理費等が他の物件と比べて安すぎる物件は注意も必要です。
いざ、大規模修繕工事をしようとしても、お金が貯まっていないので、一戸あたりの負担金を集めたり、もしくは管理組合として金融機関へ借入をしたりなどがあるので、安すぎる物件も注意しましょう。
以上のように所有しているだけでも必要となる経費があります。
毎月入ってくる賃料から必要経費を見て、どれくらいが手元に残るのか？
そして、借入をされているならば、その手元に残る資金で返済は賄えているのか？
それらもしっかりと注意しておきましょう。
そして、借り入れがある場合は、10年前後で投下資金は回収できると思うので、その後からが手許に残るお金になっていきます。
不動産投資物件を売却した時の利益
不動産投資をするために購入した不動産を売却することで現金化することができます。
先ほどの例でも売却時には不動産譲渡になり、課税対象となると記載しました。
個人投資家の場合は、事業ではないため、不動産を購入して売却する場合は避けて通れない問題です。
それら納める税額がどれくらいのものか？その点もしっかりと抑えておきましょう。
不動産の売却時の差益で稼ぐことを「キャピタルゲイン」と呼んでいます。
また、「売却益」「譲渡益」などとも呼んでいます。
こちらは毎月の家賃の話ではなく、いくらでその不動産が売却できるのか？
なので、単純に購入した金額から売却した金額を差し引いて一体どれくらいの稼ぎが得られたのか？です。
直近でわかりやすいのは、リーマンション後に不動産を購入されていた方は特に感じているかもしれませんが、当時から比べると不動産の価値があがり、概ね現在売却されている方はプラスで売却されています。
住宅の場合だと、土地の価値があがり、それに伴い家の価格が上昇して高く売れている。
不動産投資物件だと、同じように市場価値が高いと判断して今後の転売益を狙って購入されている方も多いでしょう。
しかしその反面、手堅い数字を見ると、賃貸で貸し出ししている不動産では、賃料を目安として販売することもできます。
例えば、住宅として販売するにあたり市場価値が400万円の家があったとします。
同じ不動産でも、家賃で人に貸していて、賃料が毎月6万円もらっているとします。年間だと72万円になりますよね。
そうすると、表面利回りで計算すると
72万円÷400万円×100＝18％（表面利回り）となりました。
もう少し利回りを下げて15%で売却を考えると
72万円÷15%＝480万円となります。
そうなると、住宅で売るならば、400万円でしか売れないと思っていたのが、賃借人が入っていることでオーナーチェンジとしてならば480万円でも売れる可能性がでてきます。
このように、賃借人が入っていて家賃収入もそこそこ取れていると感じられたら、入居状態で売却することで高く売れる可能性があるということです。
不動産投資物件ならではの考え方ですよね。
不動産投資物件を購入することは、単純に毎月の家賃収入として得ることができるのと、売却する場合でも空家で売るのと入居中で売るのでは、売却価格も変動する可能性があるという点を理解して頂いておくと不動産投資の奥深さもわかって頂けると思います。
本ブログのコンセプト
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