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  • takayuki

女性の不動産投資。ゼロから学ぶ不動産投資



まず、不動産投資とはどのようなものなのか?

その仕組みを知らずに始めることはできません。



 

不動産投資とは

 

「不動産(土地・建物)」

土地・建物などを購入して、自分で利用するのではなく、人に貸し出しすることで、その対価としてお金を貰うことです。


そのためには、まず、ご自身の不動産を持つことが必要です。


不動産を持つ、つまり親などからもらい受ける場合や、自分で購入する場合などが考えらえます。


親などからもらい受ける。


この場合は、相続もしくは贈与という形で受け取ることが考えられます。

なので、お金を支払って不動産を手に入れるのではなく、お金を支払うことなく、不動産を手に入れるという考え方になります。

※相続とは

親がなくなることで自分が相続人となり、財産(現金や有価証券(株や国債など)、不動産など)を引き継ぐことです。

その場合、一定の額までは非課税として税金はかかりませんが、一定の控除額を上回る場合は、相続人にて税金を納めないといけません。

※贈与とは

親などが生きている間に財産(上記と同じ)をもらい受けることです。

この場合も相続と同じで、一定額の控除額はありますが、その金額を上回る場合はの贈与としてもらい受けた人が税金を納めないといけません。


自分で購入する


自分で購入すると言うことは、お金を支払うことで手にすることができます。

多くの方が不動産を購入する場合は、ご自身の住む家を購入するために金融機関でお金を借りて購入されるケースが一番わかりやすいですよね。(住宅ローンを利用)


住宅ローンを利用する場合は、

ご自身が住むために借りることができるローン制度です。

なので、不動産投資をするためにご自身が住まないのに住宅ローンを利用することはできません。仮にそれを利用して住宅ローンを組めたとしても金融機関への詐欺行為となりますのでお奨めはしません。

以前不動産投資物件を購入してもらうためにお客様へ住宅ローンを斡旋してテレビでも話題になっていました。

そのために、借入したお金の一括返済を求められるという事態になっていたので、くれぐれもそのようなことが無いように注意してくださいね。


ご自身で購入する場合は、

1.不動産投資用としてお金を借りる(借りる名目は、様々やと思うので各金融機関で確認してください)

2.手持ちの現金で支払う。この場合はお手元の現金を使うのでローンの事は考えなくても大丈夫です。


では、お金を借りて不動産投資物件を購入するのとお金を借りずに手元資金で不動産投資物件を購入するのではどちらがよいのか?


既に不動産投資物件を購入されて保有されている方などは、資金計画や物件の担保力、信用性などがあると思いますので、金融機関でお借入れして金融機関へ返済するお金と家賃として入ってくる収入を見比べて物件選びなどをされていると思います。

なので、基本的には借入することを前提で考えておられる方が大半でしょう。


まだ不動産投資をされたことが無い人は、できれば借入せずに手元資金で購入できるなら現金での購入をお勧めしています。

お勧めの理由は、ご存じの通り、借入することで毎月元本と利息の返済が必要となります。

家賃収入が入っている時はよいのですが、収入が途絶えると、あてにしていた返済のお金が見込めなくなるため、手出しで返済をする必要がでてきます。

返済していても余裕がある方はよいでしょうが、そうでない方であれば毎月の生活費を圧迫していくだけで生活がままならなくなっていきます。


そうなってしまっては何のために不動産を購入して、不動産投資を始めたのかわかりません。なので、考え方次第になるかもしれませんが不動産投資を始めて取り組む方は現金で購入できる範囲の物件を購入されるのが一番のリスク回避だと考えています。


 

では、実際に不動産投資をするにあたり、どれくらいのお金があればできるのか?

 

目安として300万円以内でも不動産投資物件を購入することはできます。


ただ、気を付けて頂きたいのは、


1.地域性

2.物件の種類(1Rマンション、連棟建物、戸建て、土地など)

3.物件のグレード(広い、綺麗、賃料など)

4.空家、賃貸中の有無(空家は安く、賃貸中は高いなど)

様々な要因によって価格はかわります。


例えば、都市部ではなく郊外の物件になると、購入する不動産の価格自体が安くなりますよね。

そうなると、300万円よりもさらに安く100万円で購入できる不動産もあります。


また、200万円で不動産が購入できる!そう思っても、月々の家賃が1万円だとしたら、年間で12万円。

表面利回りで計算すると6%しか回っていません。


なので、安いから買いやすいは探せばあります。

大事なのは、価格と釣り合いが取れているもしくは、それ以上の期待が持てる物件を選ぶことが大切だと私は考えています。


※余談ですが、

私は一般市場の物件ではなく、競売市場で物件を探しています。

その理由は?

一般市場で購入するよりも安く購入できる不動産が存在するからです。

安い理由は、また今度お話させて頂きます。


以前はこの表面利回りも15~20%狙える不動産もありましたが、現在は10%取れたらよい方だと言われています。


なので、お探しする際は、表面利回り10%を軸に見てみるのもよいでしょう。

そうすると、300万円で表面利回りが10%狙える不動産となると、毎月の家賃が2.5万円の賃料で貸せる不動産となります。

そこから、火災保険料、固定資産税、マンションの場合は管理費、修繕積立金が年間で発生してくるので、それらの経費を差し引いた実質利回りがどれくらい残るのか?

そこをみることができればある程度の計画性は立てられるようになります。


 

必ずリスクは頭に入れておくこと

 

どのような商売や投資において、絶対に儲かる。絶対に損はしない。

そんな都合の良いことはありません。


何かしらリスクはあります。


不動産投資のリスクは何か?


1.物件自体の老朽化

2.賃借人の退去

3.自然災害

4.近隣の競合物件との比較

5.維持修繕費など


リスクを回避しようとしてもできないリスクが存在します。

そのリスクを少しでも減らす、和らげる対策を考えておくのも大切です。


例えば、

1.物件自体の老朽化・自然災害・維持修繕費

こちらであれば、マンションの場合は修繕積立金を納めることでマンション全体で修繕を行うので別途費用は発生することは考えにくいです。

一戸建てや連棟建物の場合は、すべてご自身が支払わなければいけません。


どうやってリスク回避を考えるか?

1.火災保険への加入

2.月々の賃料から別途修繕費を積立しておく。

例えば、先ほどの賃料が2.5万円とするならば、5千円を毎月定期預金などに預け入れるなどの方法により積み立てていく方法や、さらに投資に明るい方であれば得た収入でさらなる投資を行うことなどが考えられます。

現実的には、定期預金等へ預け入れされている方が安心ですね。


まったくリスクを0にするのは難しいですが、予め対策を講じておくことで緩和することはできますので、その点も併せて知っておいて欲しいです。



 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。

男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。

そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」

不動産投資はお金がないとできない?

高額なお金がかかる?

騙されてる?

信用できない?

わからない?

初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.女性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)

これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。

女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。

多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。

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