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  • takayuki

女性の不動産投資。サブリース会社とは?



サブリース会社と聞いておわかりなりますでしょうか?


競売の入札シミュレーションのなかで時より登場するサブリース会社。


もちろん!知っている。


なんとなくわかっている。


わからない。


あると思いますので、今回は「わからない」方に向けてお話をしていきますね。


サブリース会社


まず、サブリース会社は、不動産投資をするにあたりお部屋を貸し出しする時に登場します。なので、ご自身が住むための不動産を購入した場合は関係ないです。


しかし、ご自身が住んでいたけど、人にお部屋を貸すことになった場合、サブリース会社にお世話になることも考えれます。


このサブリース会社がでてくる場合の登場人物を見ていきましょう。


【A】不動産さんの所有者

【B】サブリース会社

【C】転借人



【A】不動産さんの所有者と【B】サブリース会社。との間でお部屋の賃貸借契約を行います。


まず、【A】さんは、どなたかにお部屋を貸したいと思っています。お部屋を貸すにあたって、すぐに借り手が見つかればいいですが、借り手がすぐに見つからなければ家賃は入ってきません。いわゆる空室リスクと呼ばれるものですね。


それを回避するにはどうしたらいいのか?


そこで登場するのが【B】サブリース会社です。


所有者からお部屋を借りて、さらに人に貸すわけです。その際にお部屋を借りる契約をしているので、賃料が発生します。


その賃料を【B】→【A】にお支払するため、契約内容によりますが、毎月【B】→【A】に家賃が入ることになります。


※契約内容によっては、空室の間は家賃の支払をしないなどの定めがある場合は、空室だと家賃は入りませんのでご注意ください。


【A】からすると、誰も借り手が付かなければ家賃収入は入らないけど、【B】が借りてくれることにより家賃収入が見込めるというメリットがあります。


安心ですよね!


そして、【B】は、さらに人に貸すために【C】を見つけてきて、賃貸借契約を結びます。


お金の流れで見ると、


【C】→【B】→【A】という流れで【B】は、【A】に支払う賃料と【C】からもらう賃料との差額が自社の利益としてされるわけです。


ここまでの流れはご理解いただけましたでしょうか?


お金の例もつけてみると


【C】家賃3万円/月→【B】

【B】家賃2.5万円/月→【A】


この場合だと、【B】は毎月5千円の利益が入ります。年間だと3万円ですね。

1件だけだと売上としては少ないですが、これが数多く保有されると10件で30万円。100件で300万円と数の原理で増えていきます。


しかし、私が取り上げている競売入札シミュレーションででてくる、サブリース会社は少し違う場合があります。


それは、先ほどの家賃の例でみると、


【C】家賃2.5万円/月→【B】

【B】家賃3万円2.5万円/月→【A】


このようになります。

わかりますでしょうか?


本来【B】は【C】からもらう賃料が多く、【A】に支払う賃料の方が少ないのに逆転しています。


そうなると【B】は損だけしているのがわかりますよね?


毎月▲5千円だと、年間で▲3万円が赤字です。


この状態でなぜサブリース会社は契約を継続させているのか????


一般的な場合は、このようなことはまず起こらない。そんなことしたら社員さんだったら、何かしらの処分を受けそうですよね。


それが、私が見ている競売物件では、しばしば見かけるんです。


少し前に流行ったのが、民泊の時でした。


所有者さんがお部屋を所有しているけど、なかなか借り手が見つからない。


それであれば、お部屋を借りてさらに人に貸すことで利益を稼ごう!


そんなわけで、賃料は低くしてもらいながら民泊で貸し出しするわけです。


今は新型コロナの影響によりすっかり民泊需要も低迷していますが、インバウンドが高まっている時は民泊需要も高かったので、サブリースでお部屋を借りて貸し出すのが多かったです。


サブリース会社と契約をしないとお部屋を借りてもらうのは難しいのか?


決してそういうわけではありません。


どちらかというと、サブリース会社と契約していることの方が本来は少ないです。


所有者とお部屋を借りる人「賃借人」との間で契約を結び、その代わり、お部屋を管理してくれる管理会社を入れることが一般的にあることです。


なので、不動産投資をご自身でされる場合は、ご自身でお部屋を管理する。もしくは管理会社に任せる。


どちらからの選択をされるかと思います。


これは個人的な見解ですが、競売に出てくるサブリース会社の存在は、何かあると思っています。これだけ数多く目にするのは何かしらの意図が存在しなければないと感じています。


また、このサブリース会社が入ることで、競売では「最先の賃借権付き」となっていることも引っかかっています。


従前では、先ほども書きましたが、所有者と賃借人が直接契約をしていて、所有者がお部屋を売却することで、新所有者が金融機関からお金を借りて購入する。この場合、先に住んでいる賃借人保護のため、最先の賃借権がつけられるわけです。


それを強制的に最先の賃借権の状況を作り出していることが不可思議です。


少し話がずれましたが、サブリース会社の存在と意味。おわかりになりましたでしょうか?


不動産投資物件を購入される際で、すでに賃借人(転借人)が住んでいる物件の場合は、サブリース会社が入っているのかいないのか?ご確認のうえ購入されることをお勧めいたします。

個人的にはサブリース会社は不要だと思っています。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。


そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」


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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.女性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


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多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。


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