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  • takayuki

不動産投資 競売投資10のリスク③

今回も引き続き競売投資の10のリスクを見ていきましょう。




今回は、3,4のテーマを見ていきます。

 

3.落札後に賃借人が退去する可能性があること。

 

これは競売であっても競売でなくてもオーナーが変わることで賃借人が退去してしまう可能性は変わりません。


しかし、競売の場合であれば、裁判所の執行官が住んでいる部屋にやってきて、色々と部屋の中を見たりします。

その前に郵送でお知らせが届くのでなんのころか?ってなる方が多いでしょう。


実際に私のお客様で賃貸のお部屋のご紹介をさせて頂いたお部屋で競売になったと通知を受けたと連絡を頂きました。


もちろん、契約する際に

「抵当権、根抵当権」が先に登記されているので、万が一、現オーナーがお金を返済できなくなると競売になること。そうなったら最悪の場合退去する必要が出てくることなど、一通りご説明はさせて頂いてました。


大方の場合は、退去交渉ではなくそのまま住み続けて下さいという連絡になるかと思います。


落札者側から退去の申し出をしなければ、賃借人は退去しないのか?


これは人によるだろうと思います。


中には、なんかよくわからないことに自分も巻き込まれるのが嫌だと思って退去される方がいてもおかしくありません。


そうならないためにも、落札した後は早々に連絡をつけて退去を防ぐ行動が必要だと考えます。



 

4.マンションの場合、前所有者が滞納している場合、すべて落札者が支払う必要があること。

 

タイトルの通り、マンションの場合は基本的に


1.管理費

マンションの日々の管理を委託している管理会社へ支払う管理費


2.修繕積立金

建物全体の維持管理をするための修繕費の積立金


この二つは必ず存在します。


他には、マンション独自で違う名目で徴収している場合もあります。


例えば、水道代

一般的には水道を使用したら直接水道局から請求書を受けて支払うのですが、マンションの場合、マンション全体で支払いをしているケースもあります。


その場合、個別で支払うのでなく、マンション全体で支払いをするためマンションに対して支払い義務が生じます。

そのためこの水道代が支払いできていない場合、滞納扱いとなることがあります。


これは、区分所有法という法律の中で定めがあるために支払が必須となります。


 

(特定承継人の責任)

第八条 前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

※電子政府の総合窓口「イーガブ」より引用

 

このように定められています。

「債務者たる区分所有者の特定承継人」とは?


簡単にご説明すると家を買った人(落札した人)にも同じ責任があると言うことです。


なので、3点セットを見て頂くとわかりますが、資料の中にも何時から何時までの期間で対応がいくらあるのか?なども書かれています。


ちなみにこの滞納金の額を多ければ多いほど、入札額も低くなります。


よって、入札額はこの滞納金の影響も大きく受けると言えます。


3点セットをしっかりと見ないで、販売される価格「売却基準価額」だけを見て、安い!

っと思って入札すると後からビックリ!!


そんなこともあり得ますので注意してみましょう。


滞納金の考え方としては、


1.入札する時に保証金を入金


2.落札後、残金を振込


ここで自分名義に変更されます。


その後、管理会社へ名義が変わった連絡を入れると!


すぐに滞納金のお知らせが送られてきます。


このスピードはさすがだと感心してしまいます。


3.滞納金をマンションの管理会社へ支払。


滞納金がある場合は、ここまでで物件購入にかかる支払は完了となります。


後は、毎月管理費、修繕積立金の支払がやってきますので忘れずにお支払していきましょう。


1R、1Kを対象とした物件選びのためそこまで高額な滞納金になっていることは稀だと思います。


しかし、実際に住むためのマンションの場合はかなり高額になってきます。


私が前職で経験した中で


最高額は130万円。


滞納している方がいてました。


もはやここまで滞納をしても住み続けられる精神力にはある意味脱帽です。

住んでいたのは、所有者本人ではなく、所有者の親が一人で住んでいらっしゃったケースでした。


これもおもしろいもので、名義が変わったと管理会社へ連絡を入れたときに、恐縮して滞納金のお支払について説明してくださる担当者がいると思えば、さも、私が滞納しているお金のごとく早くお金を支払うようせっつく担当者がいたり。


管理されている会社の体制もありますが、担当者レベルで違ってきたりします。


私も管理会社へは何度となく連絡を入れて話をしてきました。


以前の会社では当初、落札した後の滞納金の支払を売却するまで支払いを待ってもらうよう交渉せよと指示がありましたので立場は弱くお願いする対応でした。


途中から、社の方針が変わって、落札したらすぐに支払うようにはなりました。


高額滞納金があると入札もかなり減少します。


場合によっては入札者1人の場合も考えられます。


収益シミュレーションで滞納金も含めて計算しても収益性が高い不動産投資物件であれば最低ラインで入札するのも一つかもしれません。


ライバルが少ない競売市場において、さらにライバルの参加が少なければ落札できる可能性はかなりの確率で高くなります。


ただ、あくまでも収益性があることと、占有者、賃借人、管理会社などへの対応も考慮した結果で判断しましょう。


安い物件には安い理由が存在します。


しっかりと見定めていきましょう!


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