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  • takayuki

不動産投資 競売投資10のリスク



全5回に渡り不動産投資として競売を利用した場合のシミュレーションをみてきました。


特徴がわかりやすいように、賃借人が住んでいるお部屋を選んでシミュレーションをしました。


不動産投資物件の特徴として、空室の不動産投資物件は入居者が決まるまでのリスクがあることや、所有している現オーナーも空室のまま販売するのが辛いので時間の経過と共に価格が下がることもあります。


しかし、既に入居者が入っている場合は、購入したその日から家賃収入が発生するので購入者としては安心です。


そのため現オーナーも家賃収入が入ってきているので売れなくてもすぐに値下げをして売ろうと言うことは少ないです。


しかし、競売では空室もあれば入居中もあります。


多少の評価の仕方が違えど大きな価格の差にはなりません。


そう、


入居中の物件も安く買えるのが競売での不動産投資物件を狙うポイントです。


しかし


良い面だけを見てリスクのことも知らないといけません。


今回は競売投資の10のリスクをご紹介していきたいと思います。


 

【競売投資10のリスク】



1.落札した後の責任はすべて自分で解決すること。


2.3点セットに記載されている賃借人が住んでいるはずなのが、まったく違う人物が住んでいる可能性があること。


3.落札後に賃借人が退去する可能性があること。


4.マンションの場合、前所有者が滞納している場合、すべて落札者が支払う必要があること。


5.3点セットの資料が作成された時から入札まである程度の期間がかかるため、当時の内容と違いが生じている可能性があること。


6.落札ができず時間と労力がかかること。


7.専門的知識がないと諸手続きの理解も難しいこと。


8.前所有者(占有者)から恨みつらみを抱かれることがあること。


9.落札した後、限られた時間で諸手続きを進める必要があること。


10.最悪の場合は、強制執行が必要となることがあること。


個別に挙げていくと色々とありますが、代表的な事例として10個上げさせて頂きました。


では、順番に見ていきましょう。


 

1.落札した後の責任はすべて自分で解決すること。


一般的な不動産取引をする際には、販売図面、販売資料と呼ばれるものが作成されています。購入を検討される方はそちらを見て判断されていると思います。


なので、目を通されるとしても


①販売価格

②利回り

③建物の築年数

④物件の立地(駅からの距離、周辺環境など)

⑤間取り


これくらいの情報である程度判断されているのではないでしょうか?


そして、分かならい点など不明なことがあれば、担当される不動産会社の営業マンに聞けば答えてもらえる。安心して購入を決めることができますよね。


しかし、競売の場合は違います。


3点セットと呼ばれる資料のみが唯一の判断するための材料となります。


なので、そこには先ほどあげた5点よりもさらに細かな情報まで記載されています。


一般の不動産取引で例えるならば、契約書や重要事項説明書へ記載される内容がすでに3点セットに記載されているんです。


不動産取引をされたことがない人。取引のご経験がある人。


どちらの方も共通して言えるのは、


契約時に契約書や重要事項説明書の説明をどこまで聞いていらっしゃるのか?


一般的にこの契約をするためにかかる所要時間は1時間~3時間程度です。

これは会社であったり、契約に立ち会う営業マンによって時間は様々です。


ご自身にとって必要な情報は覚えておこう!ってなると思いますが、興味関心がないことは正直、記憶には残らないですよね。


その記憶に残らない情報が3点セットの中に書かれています。


一般の不動産取引では説明されない事項まで記載されています。


一般の不動産取引の契約ではわからないことがあればその場で質問することができ、その場で答えてもらえますが、競売にはありません。


3点セットに出てくる用語の意味などを知りたいと思えば、裁判所へ電話をすれば教えてくれるかと思いますが、詳しい内容までは教えて頂けないでしょう。


そのために3点セットを読み解く、理解することができないと入札することは控えた方がいい。そう考える方が大半だと思います。


ちなみに3点セットはおおよそ35~40枚程度で1セットになっています。


ここまでお読みいただければお分かりいただけたかと思いますが、


先ほど説明したように、一般の不動産取引の契約時に出てくる内容が既に3点セットでは記載されていること。


つまり、契約がすぐにできる資料を開示しているということだと私は考えます。


そのため裁判所としては物件についての説明を果たしたので、買う買わないはご自身の選択で決めて下さい。


そして、購入(落札)したら、ご自身の責任で対応してください。そう言っているように感じます。


ご自身でやってみようと思われる方は必ず、3点セットの内容が理解できるようにしてから入札をして下さいね。


理解がないままに落札してしまった場合、知らなかったではすみません。


残代金の納付前であれば、預け入れた保証金を諦めることで流すことができても、大切なお金を失ってしまいます。


そうならないように入札する物件選びから内容の理解まで気を付けて下さい。


何をどうしたらいいのかわかならい!


そんな方はお気軽に弊社までお問い合わせくださいませ(*´▽`*)






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