不動産投資 競売入札物件中級編
今回は競売の入札について中級編と言うことでお届けします。
それは何かと言うと、前から書いている「6ヶ月猶予」についてです。
6ヶ月猶予では不動産会社の入札が考えられると言うことで入札の数が増えると言うこと、入札額が高くなると言うこと。この2点をわかった上で入札する必要があります。
単なる不動産投資として入札するには「最先の賃借権」と比べて競争率がアップしますので落札できる可能性は低くなります。
その反面、出口戦略が幅広くなってきます。
これは6ヶ月猶予の競売物件だからこそ考えられることです。
ではその出口戦略とはどういうことなのかそちらを説明していきたいと思います。
①中に住んでいる賃借人にそのまま住み続けてもらう。
②中に住んでいる賃借人が退去した後、リフォームして販売する。
③中に住んでいる賃借人に買ってもらう。
この3つの出口戦略が6ヶ月猶予では選択肢として考えられます。
では個別で見ていきます。
①中に住んでいる賃借人にそのまま住み続けてもらう。
原則としては6ヶ月間は、賃借人は住むことができますが、それ以降は退去の話ができるようになります。しかし、退去してもらうことなくそのまま住み続けてもらうわけです。
ここで気をつけるポイントとしては、前の契約のまま住んでいらっしゃるので、できれば新たに契約書の取り交わしをすることが望ましいです。
もちろん、落札した後は速やかにご自身の口座のほうに振り込みをしてもらえるように賃借人の方にはお伝えしておきましょう。
②中に住んでいる賃借人が退去した後、リフォームして販売する。
この場合は不動産会社が得意とする分野のため一般の投資家には馴染みません。今後も同じように継続される場合は不動産の免許が必要になりますので一般の方には馴染みません。
③中に住んでいる賃借人に買ってもらう。
これに関しては、落札者が不動産会社であっても、一般の方や投資家であっても起こり得るケースだと思います。
理由は、今まで住んでいて居心地も良くできればそのまま住み続けたいと考える方がいらっしゃるからです。
さすがに、賃借人から家を買いたいので売って欲しい。そのようなことを仰る方は少ないでしょうが、可能性としてはあり得る話です。
私が以前勤めていた会社では、まずは③を試みて反応がなければ②の方法に切り替えて進めていました。
私が経験したケースをご紹介させて頂きます。
①落札したことでまずは占有者と会いに行きました。
②１度目はご挨拶プラスご入居中のお話を少し伺って帰ります。ほとんど世間話程度です。
③２度目の訪問で今後の去就についてお話をしていきます。
この時は、住み続けて頂く予定はなかったので、買取をして住み続けないかを聞きました。
残念ながら住み続ける予定がないとの話でしたので、６ヶ月の期間中いつごろ退去してもらえるかの話し合いになります。
購入してもらえないならば１日でも早く出て頂けるようお願いするスタンスです。
この時は、お願いをして２か月後にはお引っ越しをして頂きました。
この占有者交渉についても所有者本人が住んでいるケースと賃借人が住んでいるケースではまったく異なってきます。
所有者が占有していると次の家を探すことを言い訳にいたずらに時間を引き延ばしてくる占有者もいてます。
しかし、
賃借人の場合は、そこに居続ける理由がないので、ご自身の準備が整えば室内の荷物も片づけてお引っ越しをしてくれます。
なので最悪退去されてしまっても中に荷物を置いたまま知らぬ間に出ていかれることはありません。
引越しの立会をすれば鍵もその場で受け取ることもできます。
この６ヶ月猶予だけは、賃借人に住み続けてもらうことで投資の側面と、賃借人が購入、もしくは退去後に売却する。という２段構えができるんです。
そのため入札件数を見ていても所有者が占有している物件と比べてもそこまで入札数は少なくありません。
ここで気を付けて頂きたいのは、６ヶ月猶予を入札する際はそのような仕組みになっているので札数が増える事と入札金額が増える事です。
ご自身が６ヶ月猶予を入札する場合は落札できる可能性が低いことを承知のうえ入札をして下さい。
まずは、「最先の賃借権」の物件で落札できる金額は５００万円以内。ここの軸を忘れないでください。
入札のタイミングによっては、「最先の賃借権」の物件が出ない場合も、もちろんあります。
その場合は、入札は見送るのも一つです。
ご自身でなんとかできると思われるならば、「最先の賃借権」以外で５００万円以内を入札されても良いですが、落札した後が大変やと思いますので当面は見送られたらよいと考えます。
不動産投資として考えた場合、投資性が高いのが
１．最先の賃借権（初級）
２．６か月猶予（中級）
３．所有者が占有している（上級）
この順です。
裏返すと下に行けば上級者でないと難しいです。
投資は早く始めるのに越したことはありませんが、不動産の世界で儲かるものは１０００に３つと言われています。
簡単に見つからない。簡単に落札できない。焦らない。
その点を忘れずに入札に取り組んでください。