不動産投資 競売入札シミュレーション③
今回は大阪市阿倍野区にある１Kマンションの入札シミュレーションをしていきたいと思います。
事件番号 令和01年(ケ)第937号
売却基準価額 6,760,000円
買受申出保証額 1,360,000円
買受可能価額 5,408,000円
所在地：大阪市阿倍野区昭和町一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：３階部分 ３７．５８m2
間取り：１Ｋ
バルコニー面積：不明
管理費等：17,560円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和57年4月
階：３階
総戸数：129
このような物件です。
占有者は所有者が占有している状態です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書では
１．本件所有者が占有している。
先ほど記載している内容は、こちらの表記に基づきBITにも記載されています。
２．管理費等の滞納有
マンション特有の滞納です。管理費や修繕積立金などマンションに対して支払いが必要なお金を滞納しています。
滞納しているお金は落札された方にも引継ぎされますので入札するうえでの経費として見ておきましょう。
■現況調査報告書では
・どうやら所有者が占有しているようですが、実際は「空家」の状態になっているようです。
滞納金も２０１９年３月から滞納が始まり調査時点の２０２０年２月現在で約２１万円の滞納金があるようです。
・分譲時の資料では１LDKだったお部屋を１Kタイプのお部屋に改装されたようですが、詳細が不明なようです。
・マンションの集合ポストには郵便物、チラシで満載。
・室内にあったカレンダーの日付が２０１７年１１月のカレンダーが置いていた。
・所有者に照会書等を郵送しても届かず返送されたようです。
・管理会社のコメントより、滞納金は落札者に対して請求する内容の規約が提出されています。
・執行官の意見では
①占有者から何の連絡もなかった。
②所有者本人宛の郵便物の存在。
③所有者以外の第三者の占有を認める何ものも見当たらなかった。
この３点で所有者が空家で占有していると認めています。
・間取は
①浴室、トイレはセパレート
②洗濯機置き場は室内
③南向きのバルコニー
④下駄箱あり
⑤クローゼットあり
・室内写真より
室内は荷物で溢れています。
恐らく自宅兼事務所としてご利用されていたように窺えます。
室内に写っている写真だけでは男性？女性？判別がつきにくいです。
置いている小物などを見ると女性のような感じもしますが、室内の散らかり具合を見ると男性のような感じもします。
ただ、単身で一人で住んでいたというよりも複数で住んでいた。もしくは複数の方が利用されていたようなお部屋です。
■評価書では
・経済的残存耐用年数：約７年
・エレベーターあり
・ファミリータイプの分譲マンション
・管理会社有
・修繕積立金約２億円
・過去の落札額近傍地では「目安３０万円／㎡」
投資シミュレーション
■売却基準価額：6,760,000円
※この金額で落札すると仮定します。
■家賃収入：6.5万円／月
※評価書で使用されているシミュレーションの価格です。
6.5万円×１２ヵ月＝78万円
78万円÷676万円×１００＝11.5％
上記はあくまでも改装なしで、基準価額で落札できた場合です。
より実勢に近い計算をしてみましょう。
１．改装内容を考える
最低限設備の入替を行わずに３０万円程度を予算として考えます。
２．滞納金を含める
約２１万円です。
３．改装後の賃料を考える
利用できる最寄駅が御堂筋線の昭和町駅。徒歩２分圏内です。
募集を出せば借り手は早く見つかると思いますので空室リスクは低いかと思います。
リフォームプランによって賃料設定は異なるため３０万円での改装で賃料７万円＋管理費５千円の合計７．５万円として募集する見込みで考えます。
■必要経費
①購入価格676万円
②滞納金２１万円
③改装費３０万円
合計727万円
※但し、登記費用などの費用は含んでおりませんので正確な数字は異なります。
■家賃設定
７．５万円（賃料７万円、管理費５千円と想定）
この内容で再度計算してみると
7.5万円×12か月＝90万円
90万円÷727万円×１００＝12.3％
表面利回りは１２．３％となりました。
物件自体は、不動産投資向きの物件なので入札数は多くないかもしれませんが、空室でどなたも入札がしやすい物件なので二桁近く札数は入るのか？
リフォームが得意な方であれば、費用を抑えて改装することで家賃設定ももう少し高く狙えるかもしれません。
個人的な入札予測額表面１０％取れればと考えると
９００万円前後が落札額になるでしょうか？
この手のタイプの入札予測が初めてなのでなんともです。
今後のシミュレーションに活かしていきます！
今回のシミュレーションは大阪地裁本庁の６月１７日開札分です。
取下げされることは恐らくないと思うので６月１７日以降に結果発表をお伝えしたいと思います。