不動産投資 競売入札シミュレーション②
前回は大阪市城東区戸建て物件の入札シミュレーションを行いました。
「最先の賃借権」がついていることから入札数は限定的になろうかと考える物の、立地がよいため、転売業者がどのように動くのか？こちらの動向を見守りながらきたる６月１７日の開札結果を見てみたいと思います。
さて、今回は１R,１K物件が１件ありましたのでそちらをシミュレーションしていきたいと思います。
事件番号 令和01年(ケ)第885号
売却基準価額 1,860,000円
買受申出保証額 380,000円
買受可能価額 1,488,000円
所在地：大阪市西淀川区歌島一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）４階部分 １０．８８m2
間取り：１Ｋ
バルコニー面積：不明
管理費等：9,100円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：昭和61年12月
階：４階
総戸数：54
このような物件です。
占有者ありは、転貸借契約により転借人が居住しています。
※転貸借とは？
転貸借（てんたいしゃく）とは、所有者からお部屋を借りた賃借人がさらに人にお部屋を貸すこと。又貸しでお部屋を貸しているということです。
賃貸借（ちんたいしゃく）契約は、
所有者からお部屋を借りる契約で、所有者のことを賃貸人（ちんたいにん）、お部屋を借りる昼人を賃借人（ちんしゃくにん）と呼びます。
この賃貸借契約の中で、転貸借契約を認めるとの文言がなければお部屋をさらに人に貸すことはできません。
お部屋を借りたことがある方は契約書を見て頂くとわかりますので、お手元に契約書があればご覧ください。
基本的には転貸借は禁止します。と、一般的な契約書には記載されています。
今回はそれがOKとなっているお部屋だと言うことです。
３点セットの見るポイント
■物件明細書では
「転借人【A】が占有している。現賃借人【法人】の原賃借権は抵当権に後れるが、代金納付日から６か月間明け渡しが猶予される。」
上記が記載されています。
６か月猶予がついている物件だと言うことがわかります。
※６か月猶予とは、落札者が代金の全額を納付してから６か月間の間は賃借人はお部屋に住むことができることです。その期間を使って賃借人は新しいお部屋を探すようにとなっています。もちろん住まい続けている間の期間は家賃を落札者へお支払することになります。
■現況調査報告書では
・調査日の令和２年１月までは滞納がありません。
・賃借人の法人から
家賃25,380円、管理費4,000円、修繕積立金3,000円
合計32,380円を受け取りしています。
・転借人から賃借人への支払
家賃36,000円、管理費4,000円、水道料金2,057円、24時間安心サポート2,160円、保証委託料864円
合計45,081円を受け取りしています
・占有者のコメント
家族で住んでいる。
自動車騒音がある。
・室内写真より
家族で住んでいるとコメントがあるものの、写真の数が少ないためよくわかりません。
男性か女性か？どちらが住んでいるのか？
これも写真の中で決めれる資料がありません。ただ浴室やキッチンの整理具合、洗剤などをみると女性の確率が高いように見受けられました。
■評価書より
・経済的耐用年数約12年
・エレベーター設置無し
・管理会社有
・修繕積立金約300万円
・角部屋
・阪神高速の自動車騒音有
・平成29年（3年前）の競売落札事例
5階部分のお部屋の落札額が261,000円／㎡
約266万円での落札あり。
投資シミュレーション
■売却基準価額：1,860,000円
※この金額で落札すると仮定します。
■家賃収入：3.2万円／月
※賃借人から頂く家賃収入として計算します。
3.2万円×１２ヵ月＝38.4万円
38.4万円÷186万円×１００＝20.6％
表面利回りは２０．６％となりました。
ここで現在わかっている毎月の支出となるお金を見ていきます。
①管理費等9,100円
②固定資産税、都市計画税15,645円÷12＝約1300円
合計10,400円
32,000-10,400円＝21,600円
こちらでさらに計算しなおしてみると
21,600円×１２ヵ月＝259,200円
259,200円÷186万円＝13.9％
利回りは13.9％となりました。
これだけを見ると売却基準価額で落札できたなら13.9%となりますが、後は入札される方の狙う利回りによって異なりますのでご自身が考える計算にて入札をご検討頂ければと思います。
今回のこの物件、私はスルーする物件ですので、お客様に対しては提案いたしません。
提案しない理由は？
購入しやすい物件ではありますが、お部屋が狭すぎるため将来的な価値を見出すのが難しいからです。
現在入居されている入居者が退去して、次の方が入居して、さらに退去された以後、果たして入居される方が現れるのか？
その場合の家賃はいくらで貸すことができるのか？
その辺を総合的に判断するとお勧めは致しかねます。
ただ、競売入門として収益性を狙うわけでなく、勉強のために入札を考えている方には良い物件だと思います。
・サブリースがついているので、転借人が入らなくても家賃保証が得られる。
その反面家賃収入が少ないです。また、将来的に家賃交渉で値下げされる可能性が大いにあります。
・現金で購入できる金額帯でもあるので、返済のリスクがないこと。
以上の点を踏まえて取り組んで頂ければと思います。