不動産投資 競売代行の活用法を考える
前回の記事の後半で競売代行のことに触れさせて頂きました。
再度、競売代行を利用する際のポイントを見ていきます。
１．競売代行業者って何？
２．競売代行の相場は？
３．競売代行業者の選び方
４．まとめ
１．競売代行業者って何？
競売の入札を代行してくれる業者さんです。
私が知る限りでは不動産会社が代行をされていると思います。
「不動産競売代行」などのキーワードでインターネットで検索されると色々な会社さんがでてきますので色々と見比べてみると良いですね。
ホームページのつくりも様々です。
入札の流れを説明してくださっているホームページもあれば、
会社紹介程度のホームページもあったり。
肝心なお費用等は載せている会社もあれば載せていない会社もあります。
恐らく入札、落札後の手続きでどこまでサポートされるか？それによって費用が異なるからだと思います。
代行業者さんは
①入札物件の選定や相談
②入札物件の調査
③入札物件の入札価格の選定
④裁判所へ入札書の提出（サポート）
※入札するにあたり、保証金の振込が必要となります。
こちらはご自身で銀行で入札を行って頂くことになるかと思います。
競売の入札については、やはり当て物的な所があるため入札参加で終わることの方が多いです。
また、競売代行の内容では
１．依頼者の方の名義で入札をする。
２．代行業者の名前で入札する。
この違いはわかりますでしょうか？
１．の依頼者の名前で入札するのはお分かりいただけると思います。
２．の代行業者の名前で入札する場合は、そのまま代行業者の名前で落札するので、そのあとに依頼者へ売却するケースがあります。
この場合、ご自身で入札するためのお金がない。住宅ローンの申し込みが間に合わないなど、落札するにあたって資金が用意できない方が依頼され、代行業者の名義になってから住宅ローンを利用して購入されるケースが該当します。
この場合の注意点としては、
①名義変更するための費用が２回かかること。
②不動産取得税が２回かかること。
この点はご注意ください。
２．競売代行の相場は？
こちらはサポートされる内容によって異なるかもしれませんが、目安は不動産の仲介手数料の計算式に近い３％で提示されているところが多いようです。
また最低料金が決まっている場合もあります。
入札額が低いのと高額になるのと作業が同じなので最低料金を定めているところが多いようです。
明確な金額が表記されているほうが少ないかもしれませんので分かならい所はしっかりと確認しましょう。
３．競売代行業者の選び方
①料金体系が明確なのか？
②サポート内容はどこまでしてくれるのか？
③自社独自の強みがあるのか？
④過去の入札代行のエピソードを聞いてみる。
自社の強みや実績などもご紹介されている代行業者さんもあります。
個人的には地元で入札代行をされている業者さんをお選びされるのが良いかと思います。
私自身は大阪地裁本庁の入札がメインで、兵庫県、京都府、奈良県での入札も数える程度ですが、入札をしていました。
入札方法などが裁判所ごとなのか？地域性なのか？違ったりしているのでそれを理解されている代行業者さんの方がスムーズで進められると思います。
４．まとめ
入札代行業者さんを選ぶ場合は、ご自身が入札をされる地域の代行業者を選びましょう。
実際に物件調査などをされることを考えると足を運んで物件を調べて頂くのも時間をかけて丁寧に調査頂けることが期待できます。
またご依頼をされる際はお互いに対面でお会いしてから進めて行かれると思いますので、足を運びやすいという点ももちろんあります。
代行業者さんもすべてのお客様からの依頼を受けているわけではないことも知っておきましょう。
特に完全成功報酬でされていたり、代行業者の名前で落札して依頼者へ売却をされる代行業者さんの場合、依頼者から本当に代金をお支払してもらえるのか？その点もしっかりと確認されると思います。
いざ落札したけど、住宅ローンが申し込めない方だった。そうなると期待していた依頼者へ売却できなくなります。
これはこれで代行業者のリスクとなります。
なので、依頼者も代行業者も信用を重視していますが、お互いに不安な要素を持っていることを予め知っておきましょう。
私が以前勤めていた会社でも競売代行を行っていました。
またそれに合わせて一緒に競売ビジネスをする個人パートナーさんと一緒に入札もしていました。
競売代行も遠方になると現地まで行って調査をしていましたが肝心かなめの入札額の選定は難しいです。
特に一般の方がご自身で住まわれるときの入札額の選定をする時は、単純に計算するだけではありません。
他の入札者の入札額の予測を立ててシミュレーションも行うからです。
恐らくベースは似たような価格となると思いますが、その他に関係してくるリフォーム費用や、室内の荷物の処分代、立ち退き交渉、買取再販の不動産会社であれば自社利益見込み。それを複合的に見て行って入札額を決定します。
競売はその時代のトレンドと過去の落札データなどを合わせ読むことで精度の高い入札額を決めることができるようになってきます。
まずは興味関心がある物件をご自身でシミュレーションしてみると、感覚は掴めると思いますので一度「BIT」から競売物件を見てみるとよいですよ。