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  • takayuki

不動産投資 競売の基礎知識を身につける




不動産投資として競売を選択される方がどれくらいいらっしゃるのか?


恐らく世の中にいらっしゃる投資家さんも競売を選択肢の一つとして検討された方もいらっしゃると思います。


それであれば競売市場はかなり過熱しているはずですね。


しかし世の中で見かける競売についての投資家さんの考え方は9割近くがお勧めされていないコメントを多く見かけます。


競売の入札数をみても一桁前半での入札数なので、ほとんどの方が参加していません。


しかし


競売代行としてホームページをお持ちの不動産会社さんは色々とお見掛けします。


需要と供給を考えるならばまだまだ需要よりも供給(情報提供・手続きの代行)される方が多いのでしょう。


競売のことをメインに書いているため大切なことは何度も書いていますのでお許しくださいね。


まったくの初心者が競売から不動産投資を始めることはリスクしかありません。


不動産の知識だけでなく、関連する法律用語や手続きを知らないと大きなやけどを負う可能性が高いからです。


なので、まずは基礎知識を身に着けてから入札を検討しましょう。


 

競売の基礎知識は3点セットから学ぶ

 

競売の唯一にして最大の資料が「3点セット」です。


この3点セットを見ることで最低限の内容がわかるようになることがスタートです。


これについてはユーチューブなどの動画でも検索されると説明されているものがありますのでそちらを見てみるのもよいでしょう。


初めての不動産投資、初めての不動産競売をされる方は


「最先の賃借権」


「6か月猶予」


この2点に絞って入札されるのが良いですね。


共に共通しているのは、すでに賃借人が住んでいることです。


競売で物件を落札したからといって、「空家」であったり、一般の所有者が「占有者」として入居されている物件はハードルが高いので当初はお勧めしません。


お勧めしない理由として


1.入札の札数が多く入る可能性が高い。

→特に荷物も何も残っていないお部屋だとすぐにアクションを起こせるため「売る」「貸す」が容易です。

そのため不動産会社、投資家、一般消費者など入札を検討される方が多くなるためです。


2.占有者との立ち退き交渉

→今まで住んでいた家が無くなるわけなので、すぐに引越しができる方できない方がいてます。またご家族でお住まいだったり、単身であったり。

ご年齢で考えるとご高齢の方で身寄りのない方もいらっしゃいます。

様々な占有者がいてるため交渉の仕方や進め方、対処の仕方など柔軟な対応が必要となります。

中には知り合いの方からいらぬ知恵を授かっている方もいてたりして、嫌がらせではないですが、それに近い対応をされる方もいてました。


このような理由から初心者の方にはお勧めしていません。


 

競売の代行入札という選択

 

代行でお任せできるなら大丈夫!って思われるかもしれませんが、しっかりとどのようなサポートをして下さるのかを確認してから依頼しましょう。


特に代行を依頼するための代行手数料が各業者によって様々です。


一般的に見かけるのは


1.入札前の物件調査費用


2.入札時までの代行費用


3.落札後に成功報酬としてお支払


この3つすべての組み合わせもしくはそれぞれの組み合わせでされているところが多いです。


後は、落札後に占有者が居てる場合の占有者交渉。



これはオプションになっているのか?それとも代行費用に含まれているのか?確認が必要です。

場合によって立ち退き料としてお支払されるケースもあります。

そうなると、占有者の方へお渡しする費用となりますのでそちらも念頭に置いておかないといけません。


入札される方は入札額以外どのような費用がかかるのか?その点もしっかりと抑えておきましょう。


1.入札価格

2.名義変更の登記費用

3.各種手続きで納める印紙・切手代(閲覧や郵送物の送付時に必要)

4.競売代行業者への費用

5.立ち退き費用

6.強制執行費用

※5.立ち退き費用をお支払して退去してもらいますので、6.強制執行費用は不要です。いずれかで費用が発生する可能性があると思っておけばよいでしょう。


また競売代行を利用される際は、今までの実績などのお話を聞くのも一つです。


物件の選定、物件の調査、入札、開札


ここまでは不動産会社であれば極端な話誰でもできます。


落札した後のフォロー、サポートがどこまでしてもらえるのか?

また、サポートされたお客様の時にどのような問題があってサポートされたのか?


根拠のない「任せて下さい」「大丈夫です」はしっかり見極めましょう。


一般の消費者さんは不動産会社と比べると不動産取引の経験値が少ない方ばかりです。専門家の方が話されることについて、わかならいためお任せして大丈夫と感じるとご依頼されていると思います。


正直なところ入札については「運」の物であったり、宝くじを買うような感覚にも似ています。


なので、ご自身が欲しいと思った金額で購入できればラッキーなんです。


そのためそのラッキーで得た落札できた物件をしっかりとご自身の所有される資産にするためにも落札後のフォロー、サポートは必然的に大切なのがお分かりいただけると思います。


ご質問して頂く点では


落札された後の占有者との交渉のエピソード話を聞かせて頂くとその方の経験値などがわかりますのでそのあたりのお話も聞き忘れが無いようにしましょう。




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