top of page
  • takayuki

不動産投資 弊社のこだわり3



競売を活用した投資物件


■理由は?■

①市場で購入するよりも安く購入できる。


②競合他者が少ないため購入できる確率が高い。


③不動産のプロである私がコンサルするので任せて安心です。


この3点が大きな理由です。


 

個別に説明すると


①市場で購入するよりも安く購入できる。


不動産投資を今まで考えたことがない方からすれば何の話をしているのか?

きっとそう感じられる方が多いでしょう。


競売(けいばい)この言葉を聞いたことはありますか?


競売とは、簡単に説明すると


銀行から家を買うためにお金を借りて、住宅ローンを組んで家を買います。

借りたお金が返せなくなった場合に、最終手段として銀行は裁判所へ今まで住んでいたお家を売却してもらってお金に換えてもらうことをします。

この一連のことを競売と呼んでいます。


少し競売のことを知っている方であれば、


①怖い人たちがする閉鎖された市場

②素人が手を出すものではない。

③住んでいる人がいてたらどうすればいいのか?

※競売で家を買っても、中に住んでいる人は勝手に出ていくことは稀です。そのまま住み続けようとする人が多いです。


そして、何よりも家を買うのに、その家の中をみることができません。

さらに、買った後は勝った人の責任でなんとかしないといけないのです。


何か中途半端な制度に感じますが、現在の取り扱いはそのようになっています。


そのようなことから、買う人にとってもリスクがあると裁判所はわかっているんです。

そのリスクの対価として、市場よりも安くすることで均衡を図っているんですね。


なので、安く買うことができるように当初からなっているんです。


一般的な市場に出回っている投資物件は競売に比べて高いと思っても良いかもしれません。

中にはお買い得な物件もありますが、少数だとお考え下さい。


競売での値段の設定は、社会情勢や室内の状況などから鑑みて、現在は目安として3割減で評価されています。


余談ですが、約10年前のリーマンションのときはデフレ経済も相まって、4割減の評価でした。


一般市場でそのような価格で購入することはまずありえません。


 

②競合他者が少ないため購入できる確率が高い。


ここ最近の競売市場(現在はコロナウイルスの影響により競売が行われていません)を見てると入札者数は激減していました。


私が従事していた約10年前では少なくても10件程度は入札者がいてたのが、多くて5件程度、少なければ1件での入札もあります。


いわば今がチャンス狙い目の時期かもしれません。


なぜ競合他者が減ったのか?


これは、入札者数が多かった時代、いち時期サラリーマン大家さんが流行りました。

しかも競売の制度がさらに整備され、今まで閉鎖的で、怖いイメージしかなかった競売が一般の方も参加しやすい環境となりました。


そのために一時期は本当に個人の入札者が増え、競売を専門にしている不動産会社(私もその中に含まれています)が中々落札できない事態が起きていました。


そこから徐々にテレビでもしばしば報道されたりしてましたが、


「投資物件の詐欺被害を訴えるサラリーマン」などがテレビで報道されたりしました。


そこから投資に対して取り組む方が減少したことも起因しているかもしれませんね。


そして、競売市場では、個人に落札されていては仕事にならないと不動産会社はさらに高い値段を入れるようになっていきます。


そうしていると、投資家の方も考えている利回りの計算では落札できなくなっていきました。


さらに、リーマンショックが落ち着いたことで競売として世の中に出てくる物件数が減少していきます。


リーマンショック当時は最大で年間1万件を超える競売物件が市場に出ていました。

リーマンショック前はその半分以下です。


そして、落ち着き始めて昨年では約2500件と当時の4分の1以下まで件数は減少しました。


ピーク時であれば、色々と選んで入札をできましたが、現在は選べる物件の数がほぼありません。


ちなみにピーク時(私が入札をしていたのは大阪地裁本庁管轄:大阪府の大和川よりも北側のエリア)は1回の開札で80件以上でていました。

しかし、直近では多くてその半分程度までとなっています。


 

③不動産のプロである私がコンサルするので任せて安心です。


ここが皆さんと私との間にある境界線だと思っています。


プロだから安心。これをご理解いただくことは非常に難しいと思っています。


私がお伝えできるのは競売に従事していた経験です。


どの物件を選べばリスクは最小限で抑えられるのか?ここでは断定的に言うことは難しいんです。

やはり落札してふたを開けてみないとどんな状態かなんてわからないからです。


実際に競売をする上で使用する「3点セット」(インターネットで「BIT」と検索すると競売のホームページを見ることができます。そこでこの「3点セット」を見ることもできますし、データをダウンロードすることもできます。)を読み解いて、入札する物件を選定していきます。


しかし室内の状況に関して判断できる資料があまりにも少なすぎるため見誤ることは避けることができません。


私が経験したことで言うと


3点セットでみる室内写真は綺麗だったので、改装費用は抑えて予算を組んで落札。

部屋を見たら写真に写っていないところが汚い、ボロボロなどありました。


また、住んでいる方が中々退去してくれない。

退去するためには室内の荷物をほとんど置いて退去しないといけない。

処分費用はこちら持ち。


何と言っても、一番辛いのは話が通じない人がいる事です。

そして、約束は破られるためにあるかの如く約束を守ってくれる人が少ないです。


などなど、思った通りに進むことの方が少ないです。


しかし稀に、お部屋の荷物もすべて運び出し、お部屋の中をきれいに掃除までして出ていく方もいらっしゃいます。

本当に稀の稀ですが。


ですので、ここでは予測不能の事態が起こった場合にどのように対処、対応するのか?それが一番求められる能力だと私は経験から学びました。


様々な占有者(せんゆうしゃ)と対峙して、この人にはこんな接し方、アプローチの仕方。

こんなことが起こったらこのような対処で進める。

これは経験がなければ後手後手になってしまいます。


そんな後手後手にならずこちらが先手を取って物事を運べる力を私はこの競売で学ばせて頂きました。


これについては、購入しようという方への提案書で具体的なお話をさせて頂くことになろうかと思います。


※占有者とは?

元の所有者のことを占有者と呼びます。それ以外にも落札者からお金を貰おうと、所有者にお金を貸していた人が居座っているケースもありました。その人たちを「占有屋」と呼んでいました。


 

いかがでしたでしょうか?


この内容を読んだからと言って、「よし!競売で投資物件を買おう!」って思われる方は少ないでしょう。


ただ、知っておいて欲しいこと。理解して欲しいことは、


「リスクがあるから市場よりも安く買えること」

「リスクを最小限に抑えるために私が存在すること。またリスクが低い投資物件をご提案すること」


この点は覚えておいていただければと思います。


ご自身の将来を明るくできるのは貴女しだいです。


閲覧数:3回0件のコメント
記事: Blog2_Post
bottom of page