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  • takayuki

不動産投資 弊社のこだわり1



【500万円以下の投資物件】


ホームページの中でもご紹介していますが、弊社では【500万円以下の投資物件】をご提案しています。


■理由は?■

①高額な不動産1件を保有するよりも小額物件を数件保有することで

リスクヘッジ


②手元資金を使いながら、借入も利用する。


③安定した家賃収入を狙う。


この3点が大きな理由です。


 

個別に説明すると


①高額な不動産1件を保有するよりも小額物件を数件保有することでリスクヘッジ


1件3000万円の投資物件を保有。家賃収入は毎月15万円。

年間収入は180万円(支出:固定資産税などは含めず)

表面利回りは6%


1件500万円の投資物件を3件保有。家賃収入は毎月それぞれ5万円。3件で15万円。

年間収入は180万円(支出:固定資産税などは含めず)

表面利回りは12%


皆さんならどちらを選びますか?


利回りを見なくても1件500万円の投資物件の方が投資している金額が少なく家賃収入を得ているので500万円の方が良いことがお分かりいただけると思います。


これはあくまでも参考例のため実際には異なってきます。


異なる理由は?】

①投資物件の立地、場所

②投資物件の築年数、耐用年数

③投資物件の市場性、需要

など、不動産は世の中に似ているものはあっても、まったく同じものはないと言われています。なので、様々な条件で市場価格や家賃設定価格も変わってきます。


先程、500万円の物件が良いと言いましたが、

①立地、場所が悪い

②築年数が古すぎる

③将来の市場性の見込みが薄い。(借り手がつきにくい)

などもしっかりと見定めておかないと駄目です。


なぜなら、条件が悪い物件ほど利回りが良いことがあるからです。


簡単に言えば、借り手がつきにくく、将来の空室リスクが高い物件や、表面利回りは良いけど実際に毎月の支出を考えると手取り額が低いなど。見た目の数字だけで判断することが不動産投資において最もタブーです。


しかし、投資物件を扱うサイトなどでは、皆さんが目で見てわかりやすい「家賃の額」「表面利回り」を強調しているケースがあります。


確かに判断するうえでは一番わかりやすいのですが、中身が見えません。詳しく聞いていけば実際の手取り額などもわかりますが、見た目で判断はできないんです。


そのため弊社ではその点もクリアになった物件のみをお客様へご提案しています。


 

②手元資金を使いながら、借入も利用する。


投資物件を勧める場合、銀行から借入をして購入できる物件をお勧めされることが多いです。私もこれについては賛成です。


しかし、すべてを借入で賄うことは物件によりけりで判断が必要です。


判断する点は?


全額を借入した場合に、家賃収入で返済できるか否か?


例えば、毎月5万円の家賃が入るとした場合に、毎月の返済額が6万円だとします。

その場合だと、毎月1万円が足りないので、手持ち資金から毎月補填することになります。

年間で12万円赤字ですよね。


初期段階だと1件の保有になるので、退去された場合家賃は入ってきません。

そうなると、毎月6万円の補填になります。年間だと72万円です。

さすがに1年間空室になることは考えにくいですが、最悪のケースは想定しておかないと資金計画に無理が生じます。


借入をする場合は、この収支のバランスを考えて借入することをお勧めしています。

ある程度現金を手元に残しつつ、借入も利用する。1件目の投資物件の支払が終えれば、それからは毎月全額(支出分は入れていません)が収入になってきます。


そうなると、次の投資物件を購入する際に、担保として物件を入れることで次の借入は全額借入することもできるようになる可能性があります。


ですので、最初に購入する投資物件についてはある程度の手持ち資金を出すことで借入額を抑えます。全額借入を推奨するところが多いですが、私は違います。

その結果、毎月の返済額は抑えられるので最低でも毎月の収支ではプラスとして受け取れるようにしておきます。

最悪空室になっても毎月の支払は抑えることもできます。

但し、最初に使用した投資資金を回収するまでは時間がかかります。

この点をネックだと思われる方はごめんなさい。その場合は他社にてご相談下さい。


 

③安定した家賃収入を狙う。


1番目の投資物件の投資資金の回収ができてから、ようやく次の投資物件を考えます。

2件目になると1件目と同じようにある程度の現金と借入をする。もしくは、全額借入をする。この二つの選択肢ができるのがお分かりになりますでしょうか?


1件だけだと、空室になった場合の毎月の返済リスクが高まります。

しかし、1件目の返済がなくなっているため、2件での収入となります。1件が空室になっても2件あるため補填する資金は「0円」の場合であったり、それでもプラスの収入になったり、わずかの補填金になったり。これは計画を立てるうえで見ていくのでプランニングは容易です。


これが3件目になっていくと、加速していくイメージがおわかりいただけますでしょうか?

手元に残る資金が増えていくことで現金が増え、借入できる余裕もできてくるというわけです。

将来を見据えることが得意な女性にマッチングしている理由はここにあります。


失敗される方、騙される方で多いのが、1件目から

毎月補填しないといけない投資物件を買われる方です。


賃貸で借りて住んでいる方は、将来ずっと住み続けるわけではありません。

・新築だから、築浅だから借り手がすぐに見つかる。

・改装費用も少なくて済む。

・維持管理費が安い。

・将来の資産として有望。

・年金代わりになる。

・最悪自身が無くなればローンの返済が無くなるので資産として残せる。

そんな言葉で投資物件を契約されていませんか?


確かに将来を見据えれば資産となることは間違いありません。

しかし、今の生活をしていく上で毎月補填をして投資物件を保有することはリスクでしかないです。

気が付けば、日々の資金繰りが大変になっていざ売却しようと思っても購入した金額以上で売れることはほぼありえません。

逆に売ることでマイナスになることが多いです。


そのために、「次の投資物件を保有して空室リスクに備えましょう。

なんて、言葉で次の投資物件を購入された場合、失敗すれば自己破産にもなりかねません。


どのような商売でも言えますが、最初のうちはこつこつとした収入から始めるのが手堅いです。ある程度の現金を最初に持ち出しすることにはなりますが、長い目で見たときに全額借入して返済できなくなれば、その現金は補填し続けることになります。

それであれば、最初に使用して月々の返済を減らし毎月プラスの収支が出せる物件を選ぶこと。これにつきます。


それを総合的に判断すると500万円までが一番効率が良いと私は提案しています。




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