不動産投資 弊社のこだわりまとめ
過去３回にわたり弊社のこだわりをご紹介してきました。
【500万円以下の投資物件】
【女性の将来を考えた投資物件】
【競売を活用した投資物件】
皆様にお伝えしたいこと。それは自分の将来は自分で築くことです。
何度となく書いておりますが、
男性と比べ女性の方が投資をする体質に向いている。
但し、短期的な投機性の強い投資ではなく、中長期を考えた将来手にするための資産作りに対してです。
すべてのこだわりをまとめていくと
競売を活用した投資物件により市場よりも安く投資物件を購入する。
市場の3割安く購入できると考えると1000万円の不動産が700万円で買える可能性があると言うことです。
私のこだわりである500万円以下の投資物件に当てはめると市場で約700万円の不動産を競売市場では調達できる可能性があるということです。
この差で何が生まれるのか？
安さだけではありません。
購入金額が上がると言うことは、月々得ることができる家賃収入も高くなります。
例えば、一般市場で500万円の不動産を購入して家賃が5万円とした場合、年間では5万円×12ヵ月で60万円となります。
それが競売市場であれば同じ500万円の不動産としても家賃が6万円の可能性があります。
そうなると年間では6万円×12ヵ月で72万円となりますよね。一年間で12万円も多く収入を得ることができるんです。
中長期保有を考えているので、10年で120万円。20年で240万円。30年では360万円の差が生まれてきます。
そして、投資に使用したお金の回収も早くなりますので10年サイクルで投資物件を購入する計画を立てていたのが1年前倒しで購入できるようになることもでてきます。
しかし気を付けて頂きたいのは、当初立てた資金計画、購入計画、収入計画を必ず守ると言うことです。
私もそうですが、収入が増える、お金が手に入ると思うとついつい目の前のお金に囚われやすいです。そうなった場合に当初の計画を忘れて収益を増やすことを考えてしまいがちです。
これが投資をする上でのターニングポイントになると私は考えています。
特に男性の場合は、さらに資金を増やせるチャンスだと考えた場合に勝負に出る方が多いです。そこで、成功する人、失敗する人が生まれてきます。
なので、投機的な目の前のお金ではなく将来、貴女が手にするお金のことだけを考えて下さい。
そのためには、
【500万円以下の投資物件】
【女性の将来を考えた投資物件】
【競売を活用した投資物件】
この3点を忘れないでください。
貴女が将来、手にしたい月の収入額はいくらですか？
私が考えているのは最低20万円です。
これも単純計算になりますが、500万円以下の投資物件で、家賃収入が5万円と考えると4件の投資物件をもつことができれば毎月20万円を手にすることができます。
そうなればご自身の将来や老後に不安を感じる方は少なくなるのではないでしょうか？
叶うならば、
ご結婚されるまでにまずは１つ投資物件を所有することができれば先行きは明るいかと思います。
結婚された後であれば、自由に使えるお金は限られてくるでしょうし、お子様が生まれてくれば尚更です。
そのため、遅くてもお子様が生まれるまでに一件目を所有されることを考えてみてください。
例えば、
23歳から社会人となって毎月貯蓄を5万円したとしたら28歳では360万円の貯金ができています。
28歳で1件目の投資物件を購入して一時的に現金はなくなりますが、家賃が収入として入ってきます。また足りない分は借入になるので毎月の返済が必要です。
しかし、返済よりも収入の方が多く入るようにしていますので、毎月少しずつ収入が増えていきます。
■簡易シミュレーション■
500万円で購入。内訳【現金300万円：借入200万円（利息5%、借入期間7年）と想定】
１．毎月の収入5万円
２．毎月の支出①銀行への返済28,267円。②区分マンションの場合管理費等8,000円③固定資産税等3,000円。合計39,267円（あくまでも概算です）
収入5万円ー支出39,267円＝10,733円（これが毎月入る収入）
30歳でご結婚を考えている場合であれば、
28歳から30歳までの間で毎月引き続き5万円の貯金をすると120万円。
家賃収入が約25万円。
合計145万円となります。
32歳で第一子誕生
32歳まで勤めていたとするとさらに2年収入があるので、先ほどと同じように貯金ができているとしたら、同じく145万円が残るため合計で290万円の貯蓄をしていることになります。
最近はお子様が生まれても共働きの世帯が多いため、お子様が3歳になってから復職したとします。収入が下がり、貯金も減少するでしょう。なので貯金額は毎月2万円とします。
復職前までの期間として、
32歳から35歳までの3年間は家賃収入のみのため3年間で38万円の収入です。
お子様が生まれてくるまでの間で貯蓄した額が290万円
お子様が生まれて復職するまでの間で貯蓄した額が38万円
合計328万円となりました。
そして、35歳からの復職で毎月2万円の貯蓄がスタートしていきます。
さらに、家賃収入が毎月3.9万円になるので、毎月の貯蓄額が5.9万円になるんです。
そうです。借入期間が終わったのでローンの返済額が収入に変わるんですね。
このタイミングが次の投資物件の購入をするかのタイミングにもなってきます。
35歳で復職するまでに手元にある貯金が328万円です。
前回と同じように500万円以下の投資物件を購入するか？
もう少しお金に余裕を作ってから購入するかになってきます。
ここまで要した時間は7年です。初めての物件は10年で考えているので焦って早く買うこともありません。
安くて収入が望める物件があれば良いかもしれませんが、慌てずに貴女のご家庭の資金事情も考慮して進めていきましょう。
ちなみに後3年待つと38歳です。
毎月5.9万円の貯金をしているので、5.9万円×12ヵ月×3年で212.4万円の貯金額となり、それまでに貯めた328万円と足すと540.4万円となります。
そうなれば、次の購入する投資物件は現金で購入することもできます。
この時にお子様の年齢は32歳でご出産しているので6歳。小学生1年生です。
ここから色々とお金がかかるようになりますが、児童手当や小児医療で色々と取りそろえる物や習い事で支出はあるかもしれませんが、医療費が抑えられるのは支出を抑えられるのでありがたいです。
■38歳で2件目を購入する計画です
そうなれば、全額現金で購入せず、以前よりも多く現金をだして借入額を抑えるのも一つです。
今回は現金400万円、借入100万円（利息５％、借入期間7年）で見ると毎月の返済は14,133円となります。
先ほど同じ条件で当てはめると
１．家賃収入5万円
２．毎月の支出①銀行への返済14,133円。②区分マンションの場合管理費等8,000円③固定資産税等3,000円。合計25,133円（あくまでも概算です）
収入5万円ー支出25,133円＝24,867円（これが毎月入る収入）
現在の状況をおさらいすると
１．手許現金は約100万円
２．毎月の収入は
①貯金2万円
②1件目の家賃収入3.9万円
③2件目の家賃収入2.4万円
合計8.3万円となりました。
恐らくそれまでに第二子のご出産も考えられる方もいらっしゃると思いますのでこの計画通りではないと思いますが。。
あくまでも、数字を優先した計画のため個別での計画性はお許しください。
現在は毎月の貯金も収入として考えていますが、2件目を保有して返済が終われば単純計算で毎月7.8万円の収入があります。
上記の計画では45歳のご年齢のときに手にするお金の資産です。
いかがでしたでしょうか？
数字を優先して書かしていただきましたのでわかりにくかったかもしれません。
次回はわかりやすくまとめたものをご紹介させて頂きます。