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不動産投資 仕組み作り



不動産投資をする上で大切なのは仕組み作りだと私は考えています。


不動産投資物件を購入することはもちろん、保有して家賃収入を得ていきご自身の資産を形成していく。その過程でご自身にあった仕組み作りを考えておくことが成功への道ではないでしょうか?


■仕組み作り1

不動産投資物件の購入方法


私は不動産競売を通して物件を取得することを提唱しています。

その理由は、市場価格の70%程度で購入できるチャンスがあるからです。


安く買って高く売る。


これはどの商売でも共通していえる考え方ですよね。


不動産投資の場合は、安く買って、高く売る。すぐに売却をするわけではないので、高く売ることを考えるのではなく、いかに収益性が高くなるか?いわゆる利回りが高い物件です。


なので、安く購入できれば利回りも当然高くなるので安く購入できる方法として競売を活用します。


またそれ以外の理由としては、


すべての情報が開示されているので情報操作などが起こりません。


一緒にすべての情報を見て頂いて、なぜこの物件を選ぶのか?逆になぜこの物件を選ばないのか?


この公平さが一番の魅力かもしれません。


競売の3点セットでは様々な情報が書かれています。


その情報を読み取り感じ取るのは個々人で差が出てきます。


なので、見方を知っていてその起こり得るリスクを考えて将来どのようなことが考えられるか?それを含めて入札をするのかしないのか?その判断をしていきます。


★それ以外の不動産投資物件の購入方法は?


1.インターネットのポータルサイトを見て物件を選ぶ

2.不動産投資会社から情報提供してもらう

3.知り合いの不動産会社を通じて紹介してもらう

4.知人の紹介(個人間取引)

などが考えられますでしょう。


あなたなら、どの選択肢を選ばれますでしょうか?


恐らく一番信頼できる方や情報を選ばれるかと思います。


私の場合は、仕事柄3.知り合いの不動産会社を通じて紹介を受けるが選ぶ選択肢ですね。

但し、信頼できる方に限ります。


競売以外の選択肢の場合、一番最初にもらえる情報量は圧倒的に少ないです。


①販売価格

②表面利回り

③築年数

④エリア

⑤現在の賃料

この辺は最低限でも情報はあると思いますが、競売に比べると表面上の情報ばかりです。

決してそれが悪いわけではありません。必要最低限の情報しかいらない方もいらっしゃるのでそこは好み?になるかもしれません。


しかし、レントロールなどの情報は不動産会社が間に入っていたりすると現在の家賃収入の状況なども見てわかるのでそのような資料が揃うのは不動産会社がいてるおかげやと思います。


■仕組み作り2

運用方法を考える


不動産投資物件を購入するための資金をどのようにするかを考えます。

多くの方の考え方は銀行で借入をして物件を購入します。できるだけ手元資金は持ち出しせずに借り入れで賄えるようにされています。


これも良い悪い両面があると私は考えています。

以前と比べて100%の融資を受けることができなくなりました。おおよそ2割は手元資金を入れて下さいと言われたりします。


手元資金に余裕があれば良いですがそうでなければそもそも不動産投資物件を購入することすらできませんよね。


それであればいつになったら不動産投資物件を買うことができるのか???


私は当初は手元資金が減少しますが、500万円以下の不動産投資物件を買うにあたり、300万程度を現金でご用意できる方をイメージしています。

足らずは銀行から借ります。


そうすることで、一旦手元資金が無くなることで寂しくもなりますが、借入額が少なく済みますので月々の利息の支払も抑えることができます。


結果、毎月少しのプラス収入が入るようになります。


競売を利用することで利回りが15%以上の不動産投資物件を購入すれば、6年強で投資資金を回収できるようになります。


例えば家賃が6万円の不動産投資物件を500万円で購入した場合。


6万円×12ヵ月=72万円/年間収入


72万円÷500万円×100万円=14.4%(約15%とします)


そのうち200万円を銀行から借り入れた場合

200万円、借入期間7年、利息5%

毎月の返済額は28,267円です。


単純な計算ですが、6万円ー28,267円=31,733円が毎月の収入です。

マンションの場合はそこからまた管理費等が引かれますので実際は少ないです。


そして、毎月3.1万円の収入だと年間で37.2万円。借入が終わる7年目には約260万円が家賃収入として手元に入っている状態となります。

8年目には当初に投資した300万円が戻ってきてる状態です。


投資資金が少ないと毎月の家賃収入が低いのは否めませんが、20年、30年先を見据えた投資なのでなんら焦る必要はありませんよね。


銀行に300万円を7年間預けて一体いくらの利息がつくのか?

定期預金に預けていくらになるのか?


投資資金を回収した後、次の展開をどうするのか?


1.今所有の不動産を売却して次の新しい物件を購入する。

→家賃収入が高い物件を得ることで毎月の収入を増やす。


2.同じような規模の不動産投資物件を購入する。

→所有不動産が2つとなり資産が増え、かつどちらかが空家になっても空室リスクを和らげることが期待できる。


個人的には2.をお勧めしています。

やはりずっと、入居者さんがいてくれることは期待でいないため、将来のリスクを考えると複数の所有が望ましいためです。


そこから先はさらに選択肢が枝葉のようにわかれていきます。


ご自身が将来得たい月々の収入をイメージして、どのような収入形態を考えるのか?


1.小さな物件を複数保有してリスクヘッジをはかり運営する。

2.投資資金を回収したら売却して家賃収入が高くなる物件を買い替えていく。

3.複数所有して資金が確保できたら、小さな一棟の不動産を購入して1元管理の中でリスクヘッジをはかる。


ご自身にあったリスクヘッジを選び運用に生かしていきましょう。

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