不動産投資 不動産競売の活用「BITの見方」
不動産競売を始めるにあたり大切なのは情報の収集です。
そのとっかかりとなる情報は「BIT」から閲覧することができます。
「BIT」（ビット）とは
裁判所が運営している全国の競売物件が閲覧できるインターネットのサイトです。
「BIT」で検索して頂くとすぐにでてきます。
BITでわかるもの
BITには下記の情報があります。
１．競売物件
２．売却結果
３．過去データ
４．過去データ分析
５．スケジュール
６．用語集
７．手続き案内
８．お知らせ
９．使い方
上記の見出しがついていますので、調べたいところをクリックすると見ることができます。
個別で見ていくと
１．競売物件
こちらでは全国の裁判所から競売物件を探すことができます。
いわゆるポータルサイトのようになっています。
中に入っていくと、
■土地、戸建て、マンション
■希望の金額の範囲
■エリアの絞り込み
■沿線の絞り込み
こちらの絞り込みを利用して探すこともできます。
２．売却結果
こちらでは直近の落札された結果が見ることができます。
検索されるときは、事件番号から探していくことになります。
■開札結果（売却、不売、取下、変更などが入ります）
■入札者数
この入札者数で物件の人気度、関心度がわかります。
今の目安は10件以上集まると人気がある感じです。
■落札者資格
ここでは、個人もしくは法人と入力されています。
これもそれだけで判断できませんが、個人は一般の方、法人は不動産会社。
そんなイメージをして頂いてよいかと思います。
競売での入札を考えておられる方は、この点は抑えていくとよいでしょう。
３．過去データ
ここでは直近から過去3年前の落札データを見ることができます。
こちらでも条件などで絞り込みをかけて物件を探していくことも可能です。
但し、入札者数や落札者資格はでてきません。
単純にいくらで売却されたかを知るのみです。
気を付けるポイントとして
マンションの場合で特に注意が必要なのが、落札金額だけで判断してしまうこと。
過去の落札事例を見たときに800万円での落札事例があったとした場合。
同じように800万近くが落札するための目安になるのですが、ここで内情が違うことに注意。
それは、滞納金であったり、室内のコンディションで評価されている金額が違うからです。
安く入札してしまう分は落札できないのみとなるので良いですが、高く入札してしまうと大きな損にしかなりません。
ですので、あくまでも参考の数字として利用するのが良いです。
４．過去データ分析
こちらはグラフを用いたデータを見ることができます。
調べたい項目、知りたい項目を入力して調べることができます。
例えば、私が検索した内容をお伝えすると
平成３１年（令和1年）と平成３０年の入札の比較をしてみました。
占有者がある物件のみに絞り込みました。
■入札数が１件での落札
平成３０年度は１件
平成３１子度は３件
■入札数６～１０が最多のボリューム帯で
平成３０年度は４１件
平成３１年度は４０件
このような分析結果がでました。
利用するには少し使い勝手は良くない感じがします。
なれるとそうでもないのか？
５．スケジュール
こちらでは年間の競売売却スケジュールがでています。
６．用語集
用語集は「あ行」から一覧になっているので調べたい言葉を見ていくことができます。
ただ、すべて専門用語での掲載なので、お調べになる前に正しい言葉を確認して調べましょう。
７．手続き案内
こちらでは入札するまでの手続きの流れや売却手続きの流れ、入札の手続き、落札後の強制執行の手続きの流れなどの説明がされています。
８．お知らせ
こちらでは全国の裁判所の一覧が掲載されています。
見るポイントとしては、「執行官室」と記載されている横に電話番号が掲載されています。
入札手続きで質問される際はこちらにお電話すると教えて頂けます。
９．使い方
こちらは、BITの利用方法や操作方法などのご案内があります。
しっかりと説明を見てから進めたい方はまずはこちらの説明を見て頂くと理解が早いかもしれませんね。
サイトの作り方を見ても、幅広く一般の方も含めて様々な方に入札参加を促している感じがします。
特に過去データ分析ですが、私が入札をしている頃にあったのか？記憶がないのですが、便利な機能が増えています。
ただ、初めて自分で一から調べて入札を考える方からすると情報量が多すぎてどこの情報が大切なのか？
どう進めていけばよいのか？そこが一番苦労されるような気がします。
これは何度もお話をさせて頂いておりますが、
何よりも３点セットの情報をしっかりとみること。
これが一番です。
恐らくどこのサイトで競売のことを書かれている記事がありますが、これは共通している項目だと思います。
またそれぞれのサイトで３点セットの見方や注意点も共通している点、違う点あると思います。
まずはその辺の情報を見てみて、自分ができるのか？止めた方が良いのか？
そこから始めて頂ければと思います。
それでもやってみたいと思われたら、その情報が正しく理解できているのかを確認頂ければと思います。
見ていくとお分かりいただけると思いますが、実際に入札をしたことがあって書かれている内容と、サイトから得た情報や見聞きした情報とでは、似たようなことは書いていても具体的な説明がまったく違うかと思います。
競売の入札においては、本当に同じように進められる案件はありません。
占有者の有無によってもそうですが様々です。
競売の入札を考える方は、落札した後が具体的にどう進めたらよいのか？その点をしっかりと抑えて下さい。