不動産投資 シミュレーションから振り返る。

不動産投資シミュレーションの振り返り。

大阪地裁本庁3物件を入札シミュレーションしてきました。

1つ目は最先の賃借権。

2つ目は6ヶ月猶予。

3つ目は所有者が占有。

この3種類を見てきました。

それぞれの違い皆さんはお分かりになったでしょうか?

最も不動産投資物件として魅力があるのは「最先の賃借権」です。

その次として魅力があるのは「6ヶ月猶予の物件」です。

最後に「所有者が占有している物件。」この順番になってきます。

このブログをご覧いただいている方はその理由がお分かりいただいていると思います。

競売において、誰が占有しているのか？どのような権利が付帯しているのか？

そこを知ることが競売において不動産投資をする成功のポイントです。

今回はその3つを見比べるためにもう一度それぞれの違いをご説明したいと思います。

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「 最先の賃借権」

これは金融機関の抵当権や根抵当権の担保設定がされる前からお部屋を借りている賃借人がいると言うことです。

なので、落札した落札人は中に住んでいる賃借人に対して出て行ってください。と言うことが言えません。

裏返すと落札した時点から賃借人が利用されているので、自分名義に名義が変われば翌月から家賃収入が入ってくると言うことです。

この最先の賃借権は、不動産会社はほぼ入札をしません。

その理由は、空き家になった部屋をリフォームして再販するためです。

中に人が住んでいればリフォームをして販売をすることができません。

なので、不動産会社は入札しないわけです。

では、投資家はどうでしょう?

おそらく一棟物など部屋数がある競売物件は入札が考えられますが私が提唱しているワンルーム、1Kなどの小ぶりのタイプは手間ひまを考えた上で入札をされないと私は考えています。

なので入札するにあたりライバルが少ないこれが最大のポイントです。

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続いて「6ヶ月猶予」を見てみます。

6ヶ月猶予は金融機関からお金を借りて、そして担保設定をされる。

その後に賃借人が住み始めるわけです。

この場合では金融機関の方が先に担保を設定しているので賃借人は守られません。

つまり退去してくださいと言われると賃借人は退去しないといけないわけです。

しかしながら今まで住んでいたのにすぐに退去してくださいと言われると準備等の時間がありません。そのために6カ月間引っ越しまでの時間が住んでいる賃借人に与えられます。

いわば自分の名義になった後、6ヶ月後には退去をしてくれると言うわけです。

なのでこの場合、入札を考える人は不動産会社も入ってきます。

先ほどとの違いは落札した後も、出て行ってくださいと言えなかったのが、6ヶ月後には出て行ってもらえるわけです。必ずしも6か月経過したからと言って出て行ってくれる保証はありません。それをよいと考えるか悪いと考えるか？それは各個人の判断になろうかと思います。

ここではあえて６ヶ月経過することで退去することを前提としています。

6ヶ月と言う時間はかかりますが退去をしていくのがわかっています。

場合によっては、6ヶ月後先にリフォームをして販売できる物件となりますので、あえて6ヶ月猶予の物件を入札される方もいらっしゃいます。

投資家についてはそのまま住み続けるのか？退去されるのかわからないため入札を躊躇してしまうことが考えられます。

なのでこの場合の入札数は不動産会社が入ってくるため、ある程度の入札数が予測されます。それに伴った入札額も高くなる傾向にあります。

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3つ目の所有者が占有している場合。

もっとも不動産会社が入社する物件です。それ以外でも内容によっては一般の方も入札をされたりしますので6ヶ月猶予に比べさらに入札数並びに入札額が高くなることが予測できます。

それを考えると不動産投資として考える場合適しているとは言えません。

どちらかというと、ご自身が住むための家を安く買いたい。そのような方に向いています。

しかしながら、この場合、中に住んでいる占有者との交渉などもあります。そのため一気にハードルは高くなります。

競売経験がある方でも様々なケースがありますので対応するのは大変です。

だからと言って最先の賃借権が簡単なのか？と言うとそういうわけではありません。

ただ、最先の賃借権と書かれているからと言って入札をするのは待ってください。

しっかりと３点セットの中身を見て、

どんな人が住んでいるのか？

家賃設定はいくらなのか？

滞納金などはどうなっているのか？

見るポイントは他の入札物件と変わりありません。

逆に考えると見落とすとよくない結果になる可能性があるかもしれません。

執行官のコメントと賃借人のコメントは必ずチェックしてください。

そして数が少ない写真からも多くの情報を得ることができます。併せてチェックして下さいね。

次回は競売入札の中級編として６ヶ月猶予のご紹介をしていきます。