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不動産投資をする前に不動産を知る



【不動産取引】

不動産投資を前提にまずは、不動産を購入するためのお取引があります。


これを不動産業界では、「決済(けっさい)」と呼んだり「取引(とりひき)」と呼んだり「引渡し日(ひきわたしび)」という呼び方で使用しています。


まずは、不動産を購入することはどんなことか?

不動産取引においてよく利用される言葉を知っておかないと頭がちんぷんかんぷん???

になってしまいます。


だからといって、そこまで専門的な言葉を覚える必要はありません。

ありませんと言うと語弊がありますが、まずは基本中の基本の言葉の意味などを知ってもらえたらと思います。


1.不動産は分けると3つにわかれます。


①土地

イメージしやすいのは何もない空き地ですよね。


②建物(家屋)

土地の上に立っているお家ですよね。


③マンション(区分マンション)

ここで言うマンションは、区分マンション。わかりやすく言えば、分譲マンションの1室ですね。


「①土地の上に②建物が建っているのは皆さんお分かりやと思います。

一般的にマイホームのお家を買われる方は、土地と建物を購入しますよね?

その場合、土地、建物一体となっているけど、セットで購入していることになります。

ということは、土地と建物は別々で売ることもできるんです。「


「①土地の上に③マンションも同じく建っていますよね?

しかし、マンションの場合は、『区分所有法』(くぶんしょゆうほう)という法律で、土地と建物は一体で処分しないといけないとなっているんです。

なので、土地とマンションのお部屋をわけて売ることはできません。」


少し専門的なお話になりますが、マンションの場合、利用している土地のことを


『敷地権(しきちけん)』と呼んでいます。

簡単に言うと、土地と建物が一体になっているので土地は、建物の敷地として利用されているということになります。なので、別々に売ることができません。これを敷地権もしくは敷地利用権(しきりりようけん)とよびます。


これは、法務局(ほうむきょく)と呼ばれる行政機関で『不動産の全部事項証明書』を取得すればわかります。


2.不動産を購入する時のお金について


不動産を購入する場合、

①不動産の購入代金(販売価格)

②仲介手数料

③固定資産税、都市計画税の日割精算

④名義変更の費用(司法書士への報酬、登録免許税(税金))

⑤管理費、修繕積立金の日割精算(マンションの場合)

⑥不動産取得税(購入時に1回のみ発生する税金)

⑦購入代金を借入する場合は利息も忘れずに。


これはどこのホームページを見て頂いてもでてくるので、それだけ皆さんに知っておいてほしいことです。

ざっくりで言うと、銀行などからお金を借入せず、現金で購入する場合は、購入価格の1割程度と考えて頂ければ計算がしやすいです。


例として

500万円の不動産を購入する場合では、1割なので50万程度が購入代金以外に必要となるお金だと言うことです。


3.不動産を購入する流れはどうなっているのか?


一般的な投資不動産について】

投資用不動産の場合、空家でなければお部屋の中を内覧することはありません。

ですので、見れるとしても外観からとなります。


①現地へ行って不動産を見る。

現地へ行って対象の不動産を見ることはもちろんですが、最寄駅から家までの道のりを歩いてみたり周りにはどんな施設(買い物施設、公園、学校など)があるのか?駅前の様子はどんな様子なのか?

お家だけでなく街ごと含めた雰囲気を見ることを心がけます。


②購入する条件を確認する。

当初は何を基準にすればよいかなんかわかりません。

目安となるのは利回り計算です。何年で支払ったお金を回収できるのか?それが一つの目安となります。

これは個々で価値感や考え方が違ってきます。


例えば、

新築物件であれば、利回りは4%以下なんて言うのもありますし、中古物件であれば、中には20%近い利回りになる物件もあるからです。


私が皆様にご提案する物件は

【500万円以下の物件】、【1R、1Kの単身向け物件】、【最寄駅10分以内】を軸にしてご提案しております。もちろん収益性を考えて利回りは10%以上のものを選んでいます。


③購入のための契約をする。

不動産取引では「重要事項説明書」「売買契約書」等の書面の取り交わしを行います。


「重要事項説明書」(じゅうようじこうせつめいしょ)とは?

・不動産取引をするにあたって、どのような法律の制限を受けるのか?

・取引する不動産の情報はどのようになっているのか?

・取引の条件はどのようになっているのか?

・ライフラインはどのようになっているのか?

など、購入前に知って頂きたい情報を説明します。


「売買契約書」(ふどうさんけいやくしょ)とは?

・不動産取引の取引の登場人物が誰であるか?

・お金の支払をする条件や期日はどうなるのか?

・契約に関してどのような取り決めをしたのか?

など、売主、買主双方の条件をまとめたものとして、契約書が作成されます。


一般的にはこの時に【手付金】と呼ばれる、一時金を売主へお渡しします。

そして、契約書には決済日を決めていますので、その期日までに決済をします。


4.不動産決済


契約時に支払った手付金を引いた残りのお金を売主へ支払います。

この時に、売買代金の残金の支払い以外に、固定資産税等、管理費等の精算がある場合は同時に行います。

お金の支払と鍵の受け渡しを決済では行います。

お金を借入する場合は、借入する金融機関で決済することが多いです。

現金での決済の場合は、金融機関を利用したり、仲介会社の事務所ですることもあります。


司法書士も立ち会いますので、決済が終了次第、法務局へ名義変更の手続きを行ってくれます。


1週間~10日程度で手続きは完了し、ご自身名義の不動産になります。


5.不動産決済後


投資物件で入居者がいらっしゃる場合では、その後、入居者の方へ通知を行います。

お振込み先を変更してもらわないといけませんので忘れてはならない作業です。


また、不動産取得税の納税通知書などが届きますのでもれなく支払いを行います。


不動産取引の流れに沿って言葉の意味などをお伝えしてきました。

ここで出てくる言葉はよく耳にしますので是非覚えておいてください。


こちらからも言葉をご覧頂けます。↓↓↓


https://www.fujimoto-toushi.com/step1





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