不動産投資として競売物件の過去を振り返る３
今回サンプルで抽出するのは、平成2５年度の事例です。
今から７年前の競売事例です。
平成2５年１月２２日の開札事例。
まずは当時の入札物件の数は？
70件でした。
時代背景でお伝えするとリーマンションから立ち直り始めてきた兆候が出始めたころです。
■物件情報
・大阪市東淀川区東中島
・売却基準価額：2,570,000円
・タイプ：１Ｒ
・専有面積：21.87㎡
・最寄駅より徒歩：2分以内
・昭和５７年の建物
・管理会社有
※売却基準価額とは？
競売で入札するための基準価格です。
それ以上の金額でないと入札ができないと思って頂ければ大丈夫です。
では、情報を見ていきます。
簡単に大切な情報をピックアップします。
１．6か月猶予付きの物件。
２．管理費5,180円
３．修繕積立金5,540円
４．賃料45,000円
５．所有者からの賃借権
６．居宅として利用。
７．室内の設備など
①ミニキッチン
②収納無し
③浴室、トイレは一緒（ユニットバス）
④バルコニーあり（南向き）
単身者向けの１Ｒです。
■開札記録
・入札者数：４件
・落札者資格：個人
・落札額：2,615,500円
上記となりました。
この結果を見て皆さんはどう思われますでしょうか？
★購入価格（落札価格）
261万円
★毎月の家賃収入
①家賃45,000円/月（以下、4.5万）（Ａ）
★毎月の管理費等の支払
10,720円/月（以下、1万）（Ｂ）
★固定資産税等の支払
・固定資産税：24,332円
・都市計画税：6,057円
合計：30,389円（年間）÷12ヵ月＝2532円/月額
3千円/月（Ｃ）
支払合計（Ｂ）＋（Ｃ）＝1.3万円（Ｄ）
収入（Ａ）－支払（Ｄ）＝3.2万円（これが毎月のおおよその手取り収入）
表面利回りを計算します。
3.2万円×12ヵ月＝38.4万円（年間）
38.4万円÷261万円×100＝14.71％
表面利回りは14.71％となりました。
261万円の投資資金を回収するためには約7年の月日で回収できることがわかります。
投下資金261万円に対して毎月3万円以上の収入は非常に魅力的な物件だと言えます。
今回のケースでは300万円未満の落札額なので、全額現金での購入とします。
そうすると、
初年度から毎月3.2万円の収入を得ることができますので、年間38.4万円
10年後で、384万円
20年後で、768万円
30年後で、1152万円
上記のように資産を形成することができます。
前回の記事で書いた物件では、毎月の手取り家賃収入が5.5万円でした。
30年後の資産形成は1884万円でした。
そうなると、
今回の不動産投資物件の購入費用は261万円。前回の不動産投資物件の購入費用は385万円。
ではこの2物件の合計をまとめてみると
不動産投資物件の購入資金｜261万円+385万円＝646万円
30年後の収入による資産形成｜1152万円＋1884万円＝3036万円
もともとの元金の約5倍の収入を得ることができています。
前回のブログの記事はこちらから
家賃収入は
今回が3.2万円/月+前回が5.5万円＝6年目以降から8.7万円が月々えられる収入です。
投下資金と家賃の関係で考えるならば、
■投下資金100万円
■家賃収入1万円以上
これを一つの目安にして頂ければと思います。
※本来の表面利回りは毎月の額面の家賃収入に対して購入代金で計算して求めます。
今回の不動産投資物件であれば、
本来は4.5万円なので、
4.5万円×12ヵ月＝54万円÷261万円×100=20.6％（これが表面利回りです！）
しかし私はより厳しい目線で考えているので、実質利回りに近い計算式を用いたものが表面利回りとして表現させて頂いています。
今回の２物件はご覧の通り、購入資金以上の家賃収入を得ています。
このような物件を選ぶことが将来の資産を形成する大切なポイントです。
しかし、
残念なことに
投資家の方でも競売を利用することについて、どちらかというと避けているように感じています。
それは、手間暇がかかること、その割に収益性が高くないこと。そのような理由が考えられます。
ある程度資産を築いた投資家さんは無駄なことや手間暇がかかる割に儲からないものは手を出しません。
まして、少額の物件を何件を持つよりも大きな1棟物を保有されるほうが多いんです。
つまり、投資家の本流は競売に無いと言うことが言えますよね。
不動産会社で不動産投資向けの競売入札する会社が少ない。
投資家も入札をしてこない。
それをみてどう思われますか？
私は、知っているものだけが得られる市場だと感じています。
そんな市場があることを皆さんに分かって頂きたいその想いでこのブログも書いています。
但し、ここでは過去の競売事例からの振り返りです。
同じものが購入できるわけではないので「たら、れば」の世界です。
しかし、この不動産投資向けの競売物件は今も昔も入札数の件数は10件を超えることはほぼありません。
平均しても5件は入ればよい方だと思います。
そうなると
おおざっぱな話になりますが、確率論だけで言うと最大で5分の1の確率で購入できるんです。
これはすごい確率だと私は思っています。
条件が良ければ入札額に反映される。入札数が増える。それは勿論あります。
しかし、自分ルールの金額を決めて入札をすれば、ブレることもありません。
入札金額を考えると非常に簡素化できるようになりました。
しかし、3点セットの読み取り。落札後の対処方法。
これも伴わなければ落札したところでうまく収益を生みだすことができません。
なので、
入札物件の選定（3点セットの読み取り）、落札後の対処、入退去への管理業務。
ここまで一貫して提供できるのが私の強みです。