女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編②R3.1.21開札
更新日：2021年1月25日
再建築不可！2度目の競売開示！
さて、今回取り上げるのは「連棟式建物」をチョイス！
京都地裁裁本庁
土地が０件・戸建てが１８件・マンションが４件で、合計２２件の開示です。
前回の公示と比べ２件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は1月７日～1月14日
開札期日は令和3年1月21日です。
事件番号 令和02年(ケ)第10号
売却基準価額 3,030,000円
買受申出保証額 606,000円
買受可能価額 2,424,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：京都市山科区小山小川町
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：９８．０６m2
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：
種別：土地
物件番号：2
所在地：京都市山科区小山小川町
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：９５．０４m2
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：
種別：区分所有建物
物件番号：3
所在地：京都市山科区小山小川町
種類（登記）：居宅
種類（現況）：居宅・作業場
構造（登記）：木造瓦葺２階建
専有面積（登記）：
１階：２８．６７m2
２階：２２．１９m2
専有面積（現況）：
１階：約５６m2
２階：２２．１９m2
間取り：
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和42年11月
階：１階と２階
総戸数
持分
種別：区分所有建物
物件番号：4
所在地：京都市山科区小山小川町
種類（登記）：居宅
種類（現況）：居宅・作業場
構造（登記）：木造瓦葺２階建
専有面積（登記）：
１階：２８．６７m2
２階：２２．１９m2
専有面積（現況）：
１階：約５２m2
２階：約３４m2
間取り：
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和42年11月
階：１階と２階
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１～４】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３，４】
本件所有者が占有している。。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１，２】
売却対象外の土地を通行のため利用している。
【物件番号３，４】
物件３建物1階作業場部分と物件４建物1階作業場部分の隔壁が取り除かれ、両建物が一体として利用されている。
■現況調査報告書より
１．物件番号３，４共に建物所有者が本建物を居宅・作業場（空家）として使用している。
２．旗竿地であるが、竿の部分と南東側の建築基準上場の道路（市道）との間に第三者所有の私有地（地番〇番〇※3点セットには正式な地番の記載があります）が介在してるため、建築基準法上の道路（市道）に接面しておらず、現況では無道路地の状態にあり、再建築は困難である。
３．各建物の隔壁を共有する長屋建ての建物である。
４．1階の各作業場部分の隔壁を取り払い、内部で行き来できるようになっている。
５．物件③の建物の北東側に下屋が設けられている。
※下屋とは？【読みは「げや」】
下屋とは、母屋（おもや）から差し出してつくられた屋根のことで、「さしかけ」や「さしかね屋根」とよばれることもあります。
下屋は、主に縁側や玄関ポーチ、物置場などの収納などに利用されるケースが多く見られます。下屋があるメリットは、屋根があるので直接雨に当たらないため、洗濯物の干場や自転車置き場などに利用できる点です。また、屋根の角度によっては夏の暑い日差しを室内に入れない効果も得られます。デメリットは、総二階の家と比べると、屋根が1つ増えるので建築工事費が高くなる点です。さらに、屋根が増える分外壁との接合部分も増えるため、接合部分から雨漏りが発生する可能性があります。
建物構造や地域により、屋根下にある空間のことや、2階建ての建物で2階部分よりはみ出した平屋部分のことを「下屋」と呼ぶ場合もあります。
※出典元スーモより
※関係人の陳述等より
・所有者より
１．本件建物は空家です。
２．物件4の建物の1階DKの床は抜けています。また、物件４の建物の玄関扉も割れている。これは、紙箱を製造する機械を処分・搬出した際に生じました。
３．物件1土地上には、NTTの電柱1本があるが、京都市の照明灯電柱は他人の土地にあると思う。
※執行官の意見より
１．所有者が居宅・作業所（空家）として占有していることが認められる。
□室内写真等より
１．建物見取り図に他人地、接道にかかる道路が表記されています。
２．建物2筆ありますが、共にDK、浴室、トイレ、玄関があります。
３．物件３の間取りは、作業所用のため1階には居室が無いようです2階には和室が二部屋あるようです。物件４の間取りは、1階に和室が二部屋、2階に和室二部屋あるようです。
４．室内には、一部残置物が見受けられます。
５．室内の様子は、改装が必要と見受けられます。
６．令和2年9月に不売になった物件のようです。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約32分程度の場所のようです。道路距離2500m。最寄のバス停より約9分のようです。
・市街化区域
・接面道路｜南東側幅員約5.2ｍ府道【建築基準法第42条1項3号】に、他人地を介して接する。
・ライフライン｜上水道、下水道有。ガスはプロパンガス。
・現状、同地上の建物再建築は困難であると思料する。
・経済的残存耐用年数は約0年となっています。
・保守管理の状態：劣る
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約688万円となっています。
・売却基準価額｜前回は433万円。今回は303万円。
・評価人の算定額による想定賃料がないため、近隣での相場賃料として、約5万円／月です。年間だと60万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が303万円です。
家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
60万円÷303万円×１００＝19.80％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約688万円
計算式２【基準額での計算】
60万円÷688万円×１００＝8.72％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
60万円÷550万円×１００＝10.90％（表面利回り）となりました。
今回もまだ、不売になりそうかな？
入札時のワンポイント
再建築不可の物件
実は、面白い案件もあるんです。
何が面白いのか？
再建築ができるようになることがあります。
そうなると・・・・
そう、通常の相場でも売却ができる可能性がでてきます。
再建築不可の物件は、建て替えができないことから、人気は少ないです。
しかし、我々不動産をしている人間からすると、お宝の場合があります。
実際に調査をしないとわかりませんが、そうなると！
一攫千金ですね(^^♪
動画での解説はこちらから
本ブログのコンセプト
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女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。